Lối đi chung thuộc sở hữu của ai?

24/08/2026 Luật dân sự, Luật đất đai, Thảo luận pháp luật

Lối đi chung thuộc sở hữu của ai?

[Hocluat.vn] Lối đi chung thuộc sở hữu của ai? Đây là câu hỏi thường phát sinh khi nhiều hộ gia đình cùng sử dụng một con đường, ngõ đi hoặc một phần đất để ra đường công cộng nhưng giấy tờ đất đai lại không thể hiện rõ ai là người có quyền đối với phần diện tích này. Trên thực tế, không phải cứ có nhiều người cùng đi thì lối đi đó đương nhiên trở thành tài sản chung. Có trường hợp lối đi nằm hoàn toàn trong thửa đất của một người nhưng những hộ phía trong được quyền đi qua; có trường hợp nhiều người cùng có quyền sử dụng đất; cũng có trường hợp đó là đường giao thông thuộc phạm vi quản lý của Nhà nước. Vì vậy, muốn xác định chính xác lối đi chung thuộc quyền sử dụng của ai cần xem xét nguồn gốc đất, Giấy chứng nhận, hồ sơ địa chính, quá trình sử dụng và các thỏa thuận giữa những người có liên quan.

Mục lục

1. Lối đi chung là gì? Có phải cứ nhiều người cùng đi là đất chung?

Pháp luật đất đai hiện hành không đưa ra một định nghĩa riêng về thuật ngữ “lối đi chung” theo cách gọi phổ biến trong đời sống. Thay vào đó, pháp luật quy định về quyền về lối đi, đặc biệt là quyền về lối đi qua bất động sản liền kề.

Khoản 1 Điều 29 Luật Đất đai 2024 xác định quyền đối với thửa đất liền kề bao gồm quyền về lối đi, cấp nước, thoát nước, tưới nước, tiêu nước trong canh tác, cấp khí ga, lắp đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác. Việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền về lối đi phải thực hiện theo pháp luật dân sự và đăng ký theo quy định của pháp luật đất đai.

Điều 245 Bộ luật Dân sự 2015 lại quy định quyền đối với bất động sản liền kề là quyền được thực hiện trên một bất động sản nhằm phục vụ cho việc khai thác một bất động sản khác thuộc quyền của người khác. Quyền này có thể được xác lập do địa thế tự nhiên, theo quy định của pháp luật, theo thỏa thuận hoặc theo di chúc.

Từ đây có thể thấy một điểm rất quan trọng:

Quyền sử dụng phần đất làm lối đi và quyền được đi qua phần đất đó không nhất thiết thuộc về cùng một người.

Ví dụ, ông A có một thửa đất nằm phía ngoài, ông B có thửa đất phía trong. Một phần thửa đất của ông A được dành làm lối cho ông B đi ra đường công cộng. Trong trường hợp này:

  • Phần đất làm lối vẫn có thể thuộc quyền sử dụng đất của ông A;

  • Ông B không vì được đi qua mà trở thành người có chung quyền sử dụng đất với ông A;

  • Tuy nhiên, ông A phải tôn trọng quyền về lối đi qua đã được xác lập hợp pháp của thửa đất ông B.

Đây chính là lý do trong tranh chấp đất đai không thể chỉ căn cứ vào việc “cả làng vẫn đi con đường này từ trước tới nay” để kết luận ngay rằng đó là đất chung.

Ngoài ra, về mặt thuật ngữ pháp lý, cần lưu ý rằng theo Điều 12 Luật Đất đai 2024, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý; Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất. Vì vậy, khi nói “lối đi chung thuộc sở hữu của ai”, trong phần lớn tranh chấp giữa cá nhân với cá nhân, vấn đề thực chất cần xác định là quyền sử dụng phần đất làm lối đi thuộc về ai và những ai có quyền đi qua đó.

2. Lối đi chung thuộc sở hữu của ai?

Không có một câu trả lời chung áp dụng cho tất cả các lối đi. Tùy nguồn gốc hình thành, phần đất được sử dụng làm lối đi có thể thuộc một trong những trường hợp dưới đây.

Trường hợp 1: Lối đi nằm trong thửa đất của một cá nhân nhưng người khác có quyền đi qua

Đây là trường hợp rất phổ biến.

Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: chủ sở hữu bất động sản bị các bất động sản khác vây bọc mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý.

Lối đi phải được lựa chọn sao cho thuận tiện, hợp lý, đồng thời tính đến đặc điểm địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và gây thiệt hại ít nhất cho bất động sản có lối đi. Người hưởng quyền về lối đi về nguyên tắc phải đền bù cho người có bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Trong trường hợp này, cần phân biệt:

  • Người có quyền sử dụng đất: người đứng tên hoặc có quyền hợp pháp đối với thửa đất mà lối đi chạy qua;
  • Người có quyền về lối đi: người có bất động sản được hưởng quyền đi qua.

Như vậy, việc một người được quyền đi qua không đồng nghĩa với việc người đó được sở hữu hoặc có chung quyền sử dụng phần đất làm lối đi.

Ví dụ, trên Giấy chứng nhận của ông A có diện tích 500 m², trong đó một dải đất rộng 3 m chạy dọc cạnh thửa đất được sử dụng làm đường vào nhà ông B và ông C. Nếu hồ sơ xác định toàn bộ dải đất này nằm trong thửa của ông A thì về nguyên tắc quyền sử dụng đất vẫn thuộc ông A. Tuy nhiên, nếu quyền đi qua của B và C đã được xác lập hợp pháp thì A không được tùy tiện xây tường, dựng cổng hoặc thực hiện hành vi khiến việc thực hiện quyền về lối đi trở nên khó khăn.

Điều 248 Bộ luật Dân sự cũng đặt ra nguyên tắc người có bất động sản chịu hưởng quyền không được thực hiện hành vi ngăn cản hoặc làm cho việc thực hiện quyền của bất động sản hưởng quyền trở nên khó khăn.

Trường hợp 2: Lối đi thuộc quyền sử dụng chung của nhiều người

Một lối đi cũng có thể thực sự là phần đất mà nhiều người cùng có quyền sử dụng.

Ví dụ:

  • Nhiều hộ cùng nhận chuyển nhượng một phần đất để làm đường;
  • Các hộ cùng góp đất tạo thành lối đi;
  • Chủ đất ban đầu khi phân chia đất đã dành riêng một thửa hoặc một phần diện tích cho những người nhận đất cùng sử dụng;
  • Người sử dụng đất tặng cho nhiều người một phần đất để làm lối đi chung;
  • Hồ sơ cấp Giấy chứng nhận xác định thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng.

Trong trường hợp có nhiều người cùng có quyền đối với một thửa đất, Điều 135 Luật Đất đai 2024 quy định thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất thì về nguyên tắc mỗi người được cấp một Giấy chứng nhận; nếu những người có chung quyền sử dụng có yêu cầu thì có thể cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.

Bộ luật Dân sự cũng phân biệt sở hữu chung theo phần và sở hữu chung hợp nhất. Đối với sở hữu chung theo phần, phần quyền của từng chủ thể được xác định; mỗi người có quyền, nghĩa vụ tương ứng với phần quyền của mình. Việc quản lý tài sản chung về nguyên tắc được thực hiện theo sự thống nhất giữa các chủ thể, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Do đó, nếu phần đất làm đường thực sự thuộc quyền sử dụng chung, một người không thể tự ý coi toàn bộ lối đi là của riêng mình rồi chiếm dụng, xây dựng hoặc ngăn cản những người còn lại sử dụng.

Trường hợp 3: Lối đi là đường giao thông hoặc tài sản công do Nhà nước quản lý

Một số con đường người dân quen gọi là “đường đi chung”, “ngõ chung”, “đường xóm” nhưng thực chất lại là đường giao thông thuộc phạm vi quản lý của Nhà nước.

Luật Quản lý, sử dụng tài sản công xác định tài sản kết cấu hạ tầng phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, trong đó có hạ tầng giao thông là một nhóm tài sản công.

Trong trường hợp phần đất, tuyến đường đã được xác lập hợp pháp là đất giao thông hoặc tài sản kết cấu hạ tầng giao thông do Nhà nước quản lý thì các hộ dân sử dụng tuyến đường không vì việc sử dụng thường xuyên mà trở thành đồng chủ sử dụng đối với con đường đó.

Đồng thời, một hộ dân liền kề cũng không thể dựa vào việc đất nằm trước cửa nhà mình để mặc nhiên coi con đường là đất riêng, dựng hàng rào hoặc nhập phần đường vào diện tích đất của mình.

Trường hợp 4: Khi chia, tách đất phải dành lối đi cho thửa đất phía trong

Khoản 3 Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015 quy định trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong mà không có đền bù.

Ví dụ, ông A có một thửa đất lớn kéo dài từ đường công cộng vào phía trong. Ông A chia thửa đất thành ba phần và chuyển nhượng cho B, C, D. Nếu các thửa phía trong không còn lối ra đường công cộng thì khi phân chia phải dành lối đi cần thiết.

Điều đáng chú ý là việc “dành lối đi” này không mặc nhiên có nghĩa phần đất làm đường trở thành tài sản chung của tất cả người mua.

Muốn xác định nó thuộc quyền sử dụng của ai phải xem phương án tách thửa, hợp đồng chuyển nhượng, sơ đồ thửa đất, Giấy chứng nhận và hồ sơ địa chính. Có thể xảy ra hai phương án hoàn toàn khác nhau:

  • Phần đường được tách thành diện tích sử dụng chung của nhiều người;
  • Phần đường vẫn nằm trong một thửa đất nhưng các thửa phía trong được xác lập quyền đi qua.

Hai trường hợp này nhìn ngoài thực địa có thể giống hệt nhau nhưng bản chất pháp lý hoàn toàn khác nhau.

3. Làm thế nào để xác định lối đi chung thuộc quyền sử dụng của ai?

Khi xảy ra tranh chấp, không nên chỉ nhìn vào hiện trạng con đường mà kết luận. Để xác định chính xác lối đi chung thuộc quyền sử dụng của ai, cần đối chiếu đồng thời nhiều loại tài liệu.

Thứ nhất, kiểm tra Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Đây là tài liệu rất quan trọng để xác định ranh giới, diện tích và người có quyền sử dụng đối với các thửa đất liên quan.

Cần kiểm tra:

  • Phần lối đi có nằm trong diện tích được cấp Giấy chứng nhận của hộ nào không;
  • Ranh giới thửa đất trên sơ đồ được xác định đến đâu;
  • Giấy chứng nhận có thể hiện quyền sử dụng chung hay không;
  • Có ghi nhận hạn chế quyền hoặc quyền đối với thửa đất liền kề hay không.

Tuy nhiên, trong những vụ việc phức tạp, không nên chỉ xem bản photocopy Giấy chứng nhận mà cần kiểm tra cả hồ sơ cấp giấy và hồ sơ địa chính tại cơ quan đăng ký đất đai.

Thứ hai, kiểm tra bản đồ địa chính, trích đo và hồ sơ kỹ thuật thửa đất

Bản đồ địa chính có thể giúp xác định phần lối đi:

  • Thuộc thửa đất nào;
  • Có số thửa riêng hay không;
  • Có được thể hiện là đường giao thông hay không;
  • Có nằm ngoài ranh giới các thửa đất của cá nhân hay không.

Đặc biệt với những khu vực đã trải qua nhiều lần đo đạc nên đối chiếu bản đồ qua các thời kỳ, không chỉ xem bản đồ hiện hành.

Một con đường hiện tại rộng 4 m nhưng bản đồ cũ chỉ thể hiện rộng 2 m chẳng hạn có thể đặt ra vấn đề phần diện tích mở rộng hình thành từ đâu, do người dân hiến đất, thỏa thuận góp đất hay bị sử dụng lấn sang các thửa bên cạnh.

Thứ ba, kiểm tra hồ sơ tách thửa và chuyển nhượng

Đây là nguồn chứng cứ đặc biệt quan trọng với những lối đi hình thành khi chủ đất ban đầu bán dần các phần đất phía trong.

Cần xem:

  • Sơ đồ tách thửa;
  • Hồ sơ đo đạc;
  • Đơn đề nghị tách thửa;
  • Hợp đồng chuyển nhượng;
  • Hồ sơ cấp Giấy chứng nhận cho từng thửa;
  • Biên bản xác định ranh giới, mốc giới;
  • Văn bản thỏa thuận dành đường đi nếu có.

Nhiều vụ tranh chấp chỉ có thể làm rõ khi tìm lại được hồ sơ tách thửa ban đầu, bởi đây là thời điểm xác định lối đi được tạo ra bằng cách nào.

Thứ tư, kiểm tra thỏa thuận của các bên

Theo Điều 246 Bộ luật Dân sự 2015, quyền đối với bất động sản liền kề có thể được xác lập theo thỏa thuận. Đồng thời Điều 247 quy định quyền này có hiệu lực đối với mọi cá nhân, pháp nhân và được chuyển giao khi bất động sản được chuyển giao, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

Vì vậy, nếu chủ đất trước đây đã hợp pháp xác lập quyền đi qua phục vụ cho một thửa đất thì việc thửa đất sau đó được bán cho người khác không mặc nhiên làm mất quyền về lối đi.

Đây là đặc điểm rất quan trọng: về nguyên tắc, quyền về lối đi gắn với bất động sản hưởng quyền, chứ không đơn thuần gắn với một cá nhân cụ thể.

Thứ năm, xem xét quá trình sử dụng thực tế

Các yếu tố như:

  • Lối đi có từ thời điểm nào;
  • Những hộ nào sử dụng;
  • Ai mở đường;
  • Ai bỏ đất làm đường;
  • Ai sửa chữa, đổ bê tông;
  • Trước đây có hàng rào, cổng hoặc mốc giới không;
  • Chính quyền địa phương từng xác nhận như thế nào;
  • Có tranh chấp trước đó hay không;

đều có thể là những chứng cứ hữu ích.

Tuy nhiên, cần lưu ý rằng việc nhiều người sử dụng một con đường trong thời gian dài không tự động đủ để kết luận phần đất đó là đất thuộc quyền sử dụng chung. Quá trình sử dụng phải được đánh giá cùng với nguồn gốc đất và hồ sơ pháp lý.

4. Một số câu hỏi thường gặp về quyền đối với lối đi chung

– Lối đi nằm trong sổ đỏ của một hộ thì hộ đó có được bịt đường không?

Không thể chỉ vì phần đất nằm trong Giấy chứng nhận của mình mà đương nhiên được bịt đường. Nếu trên phần đất đó đã tồn tại quyền về lối đi qua hợp pháp của bất động sản phía trong thì người có quyền sử dụng đất phải tôn trọng quyền đó.

Điều 248 Bộ luật Dân sự quy định không được thực hiện hành vi ngăn cản hoặc khiến việc thực hiện quyền đối với bất động sản hưởng quyền trở nên khó khăn.

– Người đi nhờ lâu năm có trở thành đồng sở hữu lối đi không?

Không mặc nhiên.

Đi lại trong thời gian dài có thể chứng minh quá trình sử dụng lối đi nhưng để xác định có quyền sử dụng chung hay chỉ có quyền đi qua đất của người khác phải xem xét nguồn gốc đất, giấy tờ, thỏa thuận và hồ sơ địa chính.

– Chủ đất bán đất cho người khác thì quyền đi qua có mất không?

Không mặc nhiên mất. Điều 247 Bộ luật Dân sự quy định quyền đối với bất động sản liền kề được chuyển giao khi bất động sản được chuyển giao. Do đó, nếu quyền về lối đi đã được xác lập cho thửa đất phía trong thì việc thửa đất có đường đi hoặc thửa đất hưởng quyền được chuyển nhượng cho người khác về nguyên tắc không tự động làm quyền đó chấm dứt.

– Quyền về lối đi có phải đăng ký không?

Có. Khoản 2 Điều 29 Luật Đất đai 2024 yêu cầu việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền về lối đi phải đăng ký theo Điều 133. Điểm l khoản 1 Điều 133 xác định đây là một trường hợp đăng ký biến động; khoản 3 Điều này quy định đối với trường hợp tại điểm l thì người sử dụng đất phải đăng ký biến động trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có biến động.

Việc đăng ký đặc biệt có ý nghĩa khi đất được chuyển nhượng cho người khác, bởi thông tin về quyền và nghĩa vụ liên quan đến lối đi được thể hiện rõ ràng hơn trong hồ sơ đất đai, hạn chế tranh chấp về sau.

– Có phải bất động sản phía trong muốn mở lối rộng bao nhiêu cũng được không?

Không.

Khoản 2 Điều 254 Bộ luật Dân sự quy định vị trí và giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận nhưng phải bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà. Nếu có tranh chấp, các bên có quyền yêu cầu Tòa án hoặc cơ quan có thẩm quyền xác định.

Như vậy, pháp luật bảo vệ lối đi hợp lý, chứ không mặc nhiên cho phép chủ thửa đất phía trong yêu cầu một con đường với kích thước tùy ý.

Kết luận

Lối đi chung thuộc sở hữu của ai không thể xác định chỉ dựa vào việc có bao nhiêu người đang sử dụng con đường. Về bản chất, cần phân biệt rõ quyền sử dụng phần đất làm lối đi với quyền được đi qua phần đất đó. Lối đi có thể nằm trong thửa đất của một cá nhân nhưng các thửa đất khác được hưởng quyền đi qua; có thể thuộc quyền sử dụng chung của nhiều người; hoặc có thể là đường giao thông thuộc phạm vi quản lý của Nhà nước. Khi có tranh chấp, căn cứ quan trọng nhất thường là Giấy chứng nhận, bản đồ và hồ sơ địa chính, hồ sơ tách thửa, giấy tờ chuyển nhượng, thỏa thuận về lối đi và quá trình sử dụng thực tế. Đặc biệt, theo Luật Đất đai 2024, việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền về lối đi đối với thửa đất liền kề còn thuộc trường hợp phải đăng ký biến động, qua đó góp phần xác định rõ quyền của các bên và hạn chế tranh chấp về sau.

Bạn cảm thấy nội dung này thế nào?
★ ★ ★ ★ ★

Đã có 616 lượt đánh giá với điểm trung bình là 5/5.

Để lại một phản hồi

Vui lòng liên hệ hotline: 1900.0164 nếu cần hỗ trợ khẩn cấp!