Phân tích “Quyền về lối đi qua” theo quy định hiện hành

[Hocluat.vn] Tính đến ngày 20/8/2026, quyền về lối đi qua được điều chỉnh chủ yếu bởi các Điều 245–249, 254 và 256 Bộ luật Dân sự 2015; Điều 29, Điều 133, Điều 220, Điều 235 và Điều 236 Luật Đất đai 2024; cùng các quy định mới về đăng ký đất đai. Điểm cốt lõi là: pháp luật không cho phép người có đất phía trong tự ý lấy đất của hàng xóm làm đường nhưng cho họ quyền yêu cầu dành một lối đi hợp lý nếu bất động sản thực sự bị vây bọc, không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng.

1. Bản chất pháp lý của quyền về lối đi qua

Theo Điều 245 Bộ luật Dân sự 2015, “quyền về lối đi qua” là một dạng “quyền đối với bất động sản liền kề”: quyền được thực hiện trên bất động sản của người khác nhằm phục vụ việc khai thác bất động sản thuộc chủ thể khác.

Trong quan hệ này có:

• Bất động sản hưởng quyền: thửa đất bị vây bọc, cần lối đi.
• Bất động sản chịu hưởng quyền: thửa đất phải dành một phần diện tích để người khác đi qua.

Quyền này gắn với bất động sản chứ không chỉ gắn với cá nhân chủ đất. Khi thửa đất được chuyển nhượng, tặng cho hoặc thừa kế thì quyền và nghĩa vụ về lối đi đã được xác lập về nguyên tắc tiếp tục chuyển giao cho chủ mới theo Điều 247 Bộ luật Dân sự 2015. Các căn cứ xác lập bao gồm địa thế tự nhiên, quy định của luật, thỏa thuận hoặc di chúc theo Điều 246. 

Cần phân biệt bốn trường hợp:

Do đó, trước khi khởi kiện phải xác định đúng là “đòi lại lối đi chung”, “yêu cầu tiếp tục thực hiện thỏa thuận về lối đi” hay “yêu cầu mở lối đi qua bất động sản liền kề”. Ba quan hệ này có đối tượng chứng minh khác nhau.

2. Điều kiện được yêu cầu mở lối đi

Khoản 1 Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015 đặt ra các điều kiện sau:

Bất động sản phải bị vây bọc

Thửa đất bị bao quanh bởi một hoặc nhiều bất động sản của chủ thể khác, không thể trực tiếp kết nối hợp lý với đường công cộng.

Khái niệm “vây bọc” không nhất thiết phải là hoàn toàn không có bất kỳ khoảng trống nào. Trường hợp đã có lối đi nhưng quá nhỏ, nguy hiểm, bị địa hình cản trở hoặc không đáp ứng nhu cầu khai thác hợp pháp của bất động sản thì vẫn có thể được xem xét.

Tuy nhiên, nếu đã có một lối đi khác đủ để sử dụng hợp lý thì chủ đất không đương nhiên được yêu cầu mở thêm một lối đi thuận tiện hơn chỉ vì lối mới ngắn hơn hoặc làm tăng giá trị đất.

Không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng

“Không đủ lối đi” phải được đánh giá theo từng vụ án, căn cứ vào:

• Mục đích sử dụng đất hợp pháp: đất ở, đất sản xuất nông nghiệp, đất kinh doanh…
• Nhu cầu đi bộ, xe máy, ô tô hoặc phương tiện phục vụ sản xuất.
• Địa hình, độ dốc, sông suối, mương, taluy và điều kiện an toàn.
• Hiện trạng công trình, cây trồng và sinh hoạt của thửa đất bị yêu cầu mở lối.
• Lịch sử sử dụng lối đi và các phương án kết nối với đường công cộng.

Pháp luật hiện hành không quy định một chiều rộng cố định áp dụng chung trên toàn quốc. Không thể mặc nhiên cho rằng lối đi phải rộng 2 m, 3 m hoặc đủ cho ô tô. Quy định về chiều rộng đường hoặc lối đi khi tách thửa do địa phương ban hành là điều kiện hành chính về tách thửa, không tự động trở thành tiêu chuẩn bắt buộc khi Tòa án áp dụng Điều 254. Tạp chí Tòa án cũng chỉ ra rằng pháp luật chưa có tiêu chuẩn tối thiểu, tối đa chung về kích thước lối đi.

Lối đi phải thuận tiện, hợp lý và gây thiệt hại ít nhất

Người có đất phía trong không được tự chọn bất kỳ vị trí nào mình muốn. Nếu có nhiều phương án thì phải ưu tiên phương án:

• Kết nối hợp lý nhất với đường công cộng.
• Có chiều dài, địa hình thuận lợi và bảo đảm an toàn.
• Ít ảnh hưởng đến nhà ở, công trình, cây trồng và hoạt động kinh doanh của thửa đất phải mở lối.
• Tận dụng đường cũ, bờ ranh hoặc phần đất trống nếu phù hợp.
• Cân bằng lợi ích giữa hai bất động sản.

Lối đi có thể phải đi qua nhiều thửa đất khác nhau nếu đó là phương án thực tế duy nhất hoặc hợp lý nhất.

Nhu cầu phải gắn với việc khai thác hợp pháp bất động sản

Nếu chủ đất tự ý chuyển mục đích sử dụng, xây dựng trái phép hoặc phát sinh nhu cầu bất hợp pháp rồi lấy đó làm căn cứ yêu cầu mở rộng lối đi thì yêu cầu đó khó được chấp nhận.

Ví dụ, một thửa đất nông nghiệp đã có lối đi phục vụ sản xuất không đương nhiên được mở rộng đủ cho xe ô tô chỉ vì chủ đất dự định xây nhà ở khi chưa được chuyển mục đích.

3. Vị trí, kích thước và phạm vi sử dụng lối đi

Khoản 2 Điều 254 quy định vị trí và giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao do các bên thỏa thuận; nếu không thỏa thuận được thì yêu cầu Tòa án hoặc cơ quan có thẩm quyền xác định.

Một thỏa thuận chặt chẽ nên thể hiện:

• Số thửa, tờ bản đồ và chủ sử dụng của hai bất động sản.
• Điểm đầu, điểm cuối, chiều dài, chiều rộng và diện tích lối đi.
• Sơ đồ, tọa độ hoặc mảnh trích đo kèm theo.
• Loại phương tiện được đi qua.
• Lối đi riêng hay dùng chung với chủ đất phía ngoài.
• Quyền xây cổng, lát nền, làm rãnh thoát nước, lắp điện chiếu sáng.
• Trách nhiệm bảo trì, sửa chữa và khôi phục thiệt hại.
• Mức đền bù, thời điểm và phương thức thanh toán.
• Trường hợp được di chuyển vị trí hoặc chấm dứt lối đi.

Quyền về lối đi không đồng nghĩa với việc chuyển quyền sử dụng phần đất đó. Chủ đất phía ngoài vẫn là người sử dụng đất; quyền của họ chỉ bị hạn chế trong phạm vi cần thiết. Người hưởng quyền không được tự ý chiếm dụng làm chỗ đỗ xe, tập kết vật liệu, xây công trình hoặc ngăn cản chủ đất sử dụng phần diện tích này nếu không có thỏa thuận.

4. Nghĩa vụ đền bù

Nguyên tắc chung là chủ bất động sản hưởng quyền phải đền bù cho chủ bất động sản chịu hưởng quyền, trừ khi các bên thỏa thuận không đền bù.

Điều 254 không quy định công thức tính cụ thể. Vì vậy, mức đền bù thường được xác định dựa trên:

• Mức độ hạn chế quyền sử dụng đất.
• Diện tích, vị trí và giá trị phần đất dành làm lối đi.
• Lối đi được sử dụng riêng hay sử dụng chung.
• Thiệt hại đối với nhà, công trình, cổng, tường rào, cây trồng.
• Chi phí di dời, sửa chữa và khôi phục.
• Thời hạn tồn tại của quyền về lối đi.

Không nên mặc nhiên coi đền bù là “mua lại toàn bộ diện tích lối đi”. Nếu lối đi được sử dụng chung và chủ đất vẫn khai thác được thì mức thiệt hại có thể thấp hơn toàn bộ giá trị quyền sử dụng đất. Ngược lại, nếu lối đi tồn tại lâu dài và khiến chủ đất gần như không thể sử dụng diện tích đó thì giá trị đền bù có thể tiệm cận giá trị đất cùng các thiệt hại liên quan.

Việc chưa thống nhất được mức đền bù không làm mất quyền yêu cầu mở lối đi; đền bù là hệ quả của việc xác lập quyền chứ không phải điều kiện để phát sinh quyền.

Trường hợp không phải đền bù

Khoản 3 Điều 254 quy định: khi một bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong mà không có đền bù.

Quy định này thường áp dụng khi:

• Cha mẹ chia đất cho các con.
• Phân chia di sản thừa kế.
• Một chủ đất tách, chuyển nhượng phần phía ngoài và phần phía trong.
• Phân chia tài sản chung làm phát sinh thửa đất bị vây bọc.

Trong trường hợp này, người chia đất phải chủ động dành lối đi. Không thể chuyển nhượng hết phần đất giáp đường rồi yêu cầu người phía trong trả tiền để mua lại lối đi vốn phải được dành từ khi chia.

5. Việc sử dụng lối đi lâu năm có tự phát sinh quyền không?

Không nên khẳng định rằng cứ đi qua đất người khác 20 năm hoặc 30 năm thì đương nhiên có quyền vĩnh viễn.

Điều 246 Bộ luật Dân sự chỉ ghi nhận các căn cứ: địa thế tự nhiên, luật, thỏa thuận hoặc di chúc. Pháp luật Việt Nam hiện chưa quy định rõ việc xác lập quyền về lối đi theo thời hiệu.

Tuy nhiên, quá trình sử dụng lâu dài, công khai và ổn định vẫn là chứng cứ quan trọng để chứng minh:

• Đã tồn tại một thỏa thuận, kể cả thỏa thuận thể hiện bằng hành vi.
• Lối đi đã được dành khi phân chia đất.
• Đây là lối đi chung hoặc đất giao thông do Nhà nước quản lý.
• Chủ đất phía ngoài đã thừa nhận quyền đi qua.

Việc chỉ “cho đi nhờ” và việc “dành lối đi lâu dài gắn với thửa đất” phải được phân biệt trên cơ sở hồ sơ địa chính, giấy chuyển nhượng, nhân chứng, hiện trạng và cách các bên sử dụng trước đây.

6. Hiệu lực, thay đổi và chấm dứt quyền về lối đi

Khi quyền đã được xác lập hợp pháp, chủ mới của thửa đất chịu hưởng quyền không được viện lý do mới mua đất để đóng lối đi. Quyền này có hiệu lực đối với mọi cá nhân, pháp nhân và được chuyển giao cùng bất động sản.

Nếu chủ đất phía ngoài cần thay đổi công trình hoặc cách sử dụng đất, họ có thể thỏa thuận di chuyển lối đi sang vị trí khác nhưng lối thay thế vẫn phải bảo đảm nhu cầu hợp lý của thửa đất phía trong. Không được tự ý bịt đường trước rồi mới yêu cầu bên phía trong tìm lối khác.

Theo Điều 256 Bộ luật Dân sự, quyền về lối đi có thể chấm dứt khi:

• Bất động sản hưởng quyền và bất động sản chịu hưởng quyền thuộc cùng một chủ sở hữu.
• Thửa đất phía trong đã có lối đi khác đầy đủ, không còn nhu cầu hưởng quyền.
• Các bên thỏa thuận chấm dứt.
• Có căn cứ khác theo quy định của luật.

7. Đăng ký quyền về lối đi

Điều 29 Luật Đất đai 2024 quy định việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền về lối đi phải thực hiện theo pháp luật dân sự và đồng thời phải đăng ký theo Điều 133. Thời hạn đăng ký biến động là 30 ngày kể từ ngày có biến động.

• Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 18 hiện hành.
• Bản gốc Giấy chứng nhận có liên quan.
• Hợp đồng, văn bản thỏa thuận hoặc bản án, quyết định của Tòa án xác lập quyền về lối đi.
• Sơ đồ thể hiện vị trí, chiều dài, chiều rộng và phần diện tích được quyền sử dụng hạn chế.
• Mảnh trích đo địa chính nếu cần thiết.

Hợp đồng, văn bản thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án phải kèm sơ đồ vị trí, kích thước phần diện tích chịu quyền. Thời gian giải quyết thủ tục thay đổi quyền đối với thửa đất liền kề hiện được công bố thông thường là 5 ngày làm việc, chưa tính thời gian đo đạc, thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc xử lý hồ sơ cần bổ sung.

Việc đăng ký đặc biệt quan trọng để công khai quyền và ràng buộc chủ đất nhận chuyển nhượng sau này. Không nên chỉ thỏa thuận miệng.

8. Quy định mới liên quan đến tách thửa từ năm 2026

Khoản 3 Điều 11 Nghị quyết 254/2025/QH15, có hiệu lực từ ngày 1/1/2026, quy định việc tách thửa, hợp thửa phải bảo đảm:

• Có lối đi kết nối với đường giao thông công cộng; hoặc
• Được người sử dụng đất liền kề đồng ý cho đi qua để kết nối với đường giao thông công cộng.

Nếu người sử dụng đất dành một phần thửa đất ở hoặc thửa đất có đất ở và đất khác để làm lối đi khi tách, hợp thửa thì không bắt buộc chuyển mục đích sử dụng riêng phần đất làm lối đi.

Quy định này không thay thế Điều 254 Bộ luật Dân sự. Khi tách thửa, cơ quan đăng ký có thể yêu cầu chứng minh trước quyền kết nối với đường công cộng; còn khi đã phát sinh tranh chấp thì vẫn phải xem xét các điều kiện về vây bọc, tính hợp lý và thiệt hại ít nhất.

9. Giải quyết tranh chấp “Quyền về lối đi qua”

Hòa giải tại UBND cấp xã

Điều 235 Luật Đất đai 2024 quy định trước khi cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai, các bên phải hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất; thời hạn hòa giải không quá 30 ngày. 

Tuy nhiên, thực tiễn còn cách hiểu khác nhau:

• Nếu tranh chấp về việc dải đất là của ai, có phải lối đi chung hay không, ranh giới và quyền sử dụng đất thì nên xác định hòa giải tại xã là điều kiện bắt buộc.
• Nếu chỉ yêu cầu xác lập quyền đi qua trên đất mà các bên đều thừa nhận thuộc quyền sử dụng của bị đơn thì đây có thể được xem là tranh chấp dân sự về quyền đối với bất động sản liền kề.

Do sự chưa thống nhất giữa Điều 235 Luật Đất đai 2024 và hướng dẫn tố tụng trước đây, phương án an toàn là luôn thực hiện hòa giải tại UBND cấp xã trước khi khởi kiện.

Khởi kiện tại Tòa án

Hiện nay, tranh chấp được khởi kiện sơ thẩm tại Tòa án nhân dân khu vực có thẩm quyền theo lãnh thổ nơi có bất động sản. Việc tổ chức Tòa án khu vực được áp dụng từ ngày 1/7/2025 theo Luật số 85/2025/QH15.

Yêu cầu khởi kiện nên xác định rõ:

• Công nhận hoặc xác lập quyền về lối đi qua.
• Buộc bị đơn tháo dỡ vật cản, cổng, tường rào và chấm dứt hành vi cản trở.
• Xác định cụ thể vị trí, chiều dài, chiều rộng, chiều cao và diện tích lối đi.
• Xác định mức đền bù hoặc trường hợp không phải đền bù.
• Buộc bồi thường thiệt hại nếu có.
• Kiến nghị cập nhật quyền về lối đi vào hồ sơ địa chính và Giấy chứng nhận sau khi bản án có hiệu lực.

Chứng cứ cần thu thập gồm Giấy chứng nhận, hồ sơ cấp giấy, bản đồ địa chính qua các thời kỳ, trích đo hiện trạng, giấy tờ phân chia hoặc chuyển nhượng đất, biên bản hòa giải, ảnh và video lối đi, lời khai của người sử dụng đất lâu năm, thông tin về đường công cộng và phương án định giá thiệt hại.

Kết luận

Quyền về lối đi qua là quyền dân sự gắn với bất động sản, không phải quyền chiếm hữu hoặc nhận chuyển nhượng phần đất làm đường. Muốn được mở lối đi, người yêu cầu phải chứng minh thửa đất thực sự bị vây bọc, không có hoặc không đủ lối đi hợp lý. Lối đi được xác định trên nguyên tắc đáp ứng nhu cầu khai thác hợp pháp của thửa đất phía trong nhưng gây thiệt hại ít nhất cho thửa đất phía ngoài. Trường hợp đất bị vây bọc do việc phân chia từ cùng một bất động sản thì phải dành lối đi cần thiết và không đền bù. Các trường hợp khác, người hưởng quyền phải đền bù, trừ thỏa thuận khác. Sau khi xác lập, quyền này cần được đăng ký biến động để bảo đảm công khai và hạn chế tranh chấp với chủ đất kế tiếp.

Bài viết liên quan

Quy định về lối đi chung theo Luật Đất đai 2024

Lối đi chung thuộc sở hữu của ai?

Quyền lối đi qua bất động sản liền kề trong Bộ luật dân sự 2015

Quy định về Phân chia di sản theo di chúc trong Bộ Luật Dân Sự 2015

Mức phạt vi phạm hợp đồng theo quy định của pháp luật hiện hành

Chế định di tặng theo quy định của pháp luật dân sự ở nước ta hiện nay