Quy định về lối đi chung theo Luật Đất đai 2024

[Hocluat.vn] Lối đi chung là vấn đề thường phát sinh khi một thửa đất nằm phía trong, không tiếp giáp đường công cộng hoặc chỉ có lối ra vào quá nhỏ, không đáp ứng nhu cầu sử dụng hợp lý. Trên thực tế, tranh chấp có thể xuất hiện khi chủ đất phía ngoài xây tường, dựng cổng, rào chắn; khi tách thửa nhưng không chừa đường đi; khi chuyển nhượng đất mà hồ sơ không thể hiện rõ lối đi; hoặc khi các bên bất đồng về chiều rộng, vị trí và tiền đền bù.

Mặc dù thường được gọi chung là “tranh chấp lối đi chung”, mỗi vụ việc có thể mang bản chất pháp lý khác nhau. Lối đi có thể là đất thuộc quyền sử dụng chung của nhiều người, đường giao thông công cộng, phần đất riêng nhưng đang chịu quyền về lối đi qua hoặc chỉ là lối đi được chủ đất cho sử dụng tạm thời. Vì vậy, muốn áp dụng đúng quy định về lối đi chung, trước hết phải xác định chính xác nguồn gốc đất, chủ thể có quyền sử dụng và căn cứ hình thành lối đi.

Hiện nay, vấn đề này được điều chỉnh đồng thời bởi Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Đất đai năm 2024 và các văn bản hướng dẫn về đăng ký đất đai. Trong đó, Bộ luật Dân sự quy định trực tiếp quyền về lối đi qua bất động sản liền kề; còn Luật Đất đai điều chỉnh việc tách thửa, đăng ký quyền đối với thửa đất liền kề, cấp Giấy chứng nhận và giải quyết tranh chấp đất đai.

1. Lối đi chung là gì?

Pháp luật có định nghĩa “lối đi chung” không?

Pháp luật hiện hành không đưa ra một định nghĩa duy nhất cho thuật ngữ “lối đi chung”. Đây là cách gọi phổ biến trong đời sống, dùng để chỉ phần đất được từ hai cá nhân, hộ gia đình hoặc chủ thể khác trở lên sử dụng làm đường ra vào.

Tuy nhiên, việc nhiều người cùng đi lại trên một phần đất không đồng nghĩa phần đất đó đương nhiên thuộc quyền sử dụng chung. Muốn xác định quyền của mỗi bên phải căn cứ vào Giấy chứng nhận, hồ sơ địa chính, tài liệu tách thửa, hợp đồng chuyển nhượng, văn bản thỏa thuận, bản án, quyết định của cơ quan có thẩm quyền và quá trình quản lý, sử dụng thực tế.

Thông thường, lối đi được chia thành bốn nhóm pháp lý sau đây.

Lối đi thuộc quyền sử dụng chung

Đây là trường hợp phần đất làm đường đi thuộc quyền sử dụng hợp pháp của nhiều người. Quyền sử dụng chung có thể hình thành do các bên cùng nhận chuyển nhượng, cùng được tặng cho, cùng thừa kế hoặc do chủ sử dụng đất ban đầu dành một phần diện tích làm đường đi chung khi chia tách đất.

Nếu nhiều người cùng có quyền sử dụng đối với thửa đất làm lối đi, Giấy chứng nhận có thể được cấp cho từng người hoặc cấp chung theo yêu cầu, tùy thuộc hình thức sử dụng đất và hồ sơ đăng ký. Việc quản lý, sửa chữa, xây dựng cổng, đặt đường ống hoặc thay đổi hiện trạng phải tôn trọng quyền của tất cả đồng sử dụng.

Một người không được tự ý chiếm dụng, xây tường, đặt vật cản hoặc biến lối đi chung thành phần đất sử dụng riêng nếu chưa được những người có quyền liên quan đồng ý.

Lối đi qua đất thuộc quyền sử dụng riêng của người khác

Đây là trường hợp đất làm lối đi vẫn thuộc quyền sử dụng của chủ đất phía ngoài nhưng thửa đất đó phải dành một phần diện tích để chủ thửa đất phía trong đi qua.

Về pháp lý, đây là quyền đối với bất động sản liền kề, thường được gọi là “quyền về lối đi qua”. Chủ thửa đất phía trong không trở thành người sử dụng đất đối với diện tích làm lối đi. Họ chỉ có quyền sử dụng phần đất đó trong phạm vi cần thiết để ra đường công cộng.

Ngược lại, chủ đất chịu lối đi vẫn có quyền sử dụng đất nhưng không được thực hiện hành vi làm mất hoặc cản trở quyền đi lại đã được xác lập hợp pháp.

Đường giao thông công cộng hoặc đất do Nhà nước quản lý

Một số lối đi được người dân sử dụng ổn định nhưng thực chất là đường giao thông, ngõ công cộng, đất công hoặc đất do chính quyền địa phương quản lý. Trường hợp này, quyền sử dụng không thuộc riêng một hộ gia đình hoặc cá nhân.

Việc xác định một con đường có phải đường công cộng hay không không thể chỉ dựa vào tên gọi trong khu dân cư. Cần kiểm tra bản đồ địa chính, sổ mục kê, hồ sơ quản lý đất công, quy hoạch giao thông, biên bản xác định ranh giới và quá trình quản lý của cơ quan nhà nước.

Nếu là đường công cộng, cá nhân không được tự ý rào chắn, lấn chiếm hoặc hợp thửa vào đất riêng.

Lối đi hình thành do cho đi nhờ

Có trường hợp chủ đất tự nguyện cho hàng xóm đi qua trong thời gian dài nhưng các bên không lập thỏa thuận và cũng không thực hiện thủ tục đăng ký. Khi phát sinh tranh chấp, bên đang sử dụng thường cho rằng đó là lối đi chung, trong khi chủ đất cho rằng mình chỉ cho đi nhờ.

Việc sử dụng lối đi nhiều năm là một nguồn chứng cứ quan trọng nhưng không phải cứ sử dụng lâu dài thì người đi nhờ đương nhiên trở thành chủ sử dụng đất hoặc có quyền vĩnh viễn đối với lối đi. Cần làm rõ việc sử dụng có căn cứ từ thỏa thuận, nguồn gốc chia đất, di chúc, quyết định của cơ quan nhà nước hay điều kiện bất động sản bị vây bọc hay không.

2. Quy định về lối đi chung và quyền về lối đi qua

Căn cứ hình thành quyền về lối đi qua

Theo Điều 246 Bộ luật Dân sự năm 2015, quyền đối với bất động sản liền kề có thể được xác lập do địa thế tự nhiên, theo quy định của luật, theo thỏa thuận hoặc theo di chúc. Như vậy, quyền về lối đi qua có thể hình thành từ một trong những căn cứ sau:

• Địa thế tự nhiên khiến thửa đất bị bao bọc và cần đi qua đất liền kề.
• Quy định của pháp luật trực tiếp cho phép chủ bất động sản bị vây bọc yêu cầu mở lối đi.
• Các chủ sử dụng đất tự thỏa thuận về vị trí, kích thước và điều kiện sử dụng lối đi.
• Người để lại di sản xác lập lối đi trong di chúc.
• Bản án hoặc quyết định có hiệu lực của Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Điều 29 Luật Đất đai năm 2024 cũng ghi nhận quyền đối với thửa đất liền kề, trong đó có quyền về lối đi. Việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền này được thực hiện theo pháp luật dân sự và phải đăng ký theo quy định của pháp luật đất đai.

Điều kiện yêu cầu mở lối đi qua đất liền kề

Điều 254 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định chủ sở hữu bất động sản bị các bất động sản khác bao bọc mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng có quyền yêu cầu dành cho mình một lối đi hợp lý trên đất liền kề.

Để yêu cầu được chấp nhận, thông thường cần chứng minh những điều kiện cơ bản sau:

• Thửa đất thực tế bị bao bọc bởi các bất động sản của người khác.
• Không có lối đi ra đường công cộng hoặc lối đi hiện có không đủ để khai thác, sử dụng bất động sản một cách hợp lý.
• Việc mở lối đi là cần thiết, phù hợp với mục đích sử dụng hợp pháp của thửa đất.
• Vị trí được yêu cầu là phương án hợp lý, thuận tiện và gây thiệt hại ít nhất cho đất phải dành lối đi.

Nếu thửa đất đã có một lối đi khác đáp ứng nhu cầu sử dụng hợp lý thì chủ đất không thể chỉ vì muốn có đường ngắn hơn, đẹp hơn hoặc thuận tiện hơn mà buộc hàng xóm mở thêm lối đi.

Khái niệm “không đủ lối đi” phải được xem xét theo điều kiện thực tế. Cơ quan giải quyết có thể đánh giá mục đích sử dụng đất, địa hình, quy hoạch, phương tiện cần thiết, nhu cầu sinh hoạt, khả năng phòng cháy, cứu nạn và mức độ ảnh hưởng đến thửa đất liền kề.

Lối đi có phải là quyền đương nhiên gắn liền với thửa đất không?

Quyền yêu cầu có lối đi là quyền được pháp luật bảo vệ khi thửa đất đáp ứng điều kiện bị vây bọc hoặc không đủ lối ra đường công cộng. Tuy nhiên, điều đó không có nghĩa bất kỳ thửa đất nào cũng đương nhiên có quyền đi qua một vị trí cụ thể trên đất của người khác.

Cần phân biệt giữa hai vấn đề:

Thứ nhất, quyền yêu cầu dành lối đi có thể phát sinh trực tiếp từ pháp luật khi thửa đất bị vây bọc.

Thứ hai, vị trí, chiều dài, chiều rộng, chiều cao và phạm vi sử dụng của lối đi cụ thể phải được xác định bằng thỏa thuận, hồ sơ chia tách đất, bản án hoặc quyết định của cơ quan có thẩm quyền.

Khi quyền đối với bất động sản liền kề đã được xác lập hợp pháp, quyền đó có hiệu lực đối với mọi cá nhân, pháp nhân và được chuyển giao cùng bất động sản. Vì vậy, khi thửa đất phía trong được chuyển nhượng, người nhận chuyển nhượng tiếp tục được hưởng quyền về lối đi. Khi thửa đất phía ngoài được chuyển nhượng, người nhận chuyển nhượng phải tôn trọng quyền đã được xác lập.

Nói cách khác, quyền về lối đi qua gắn với bất động sản được hưởng quyền và bất động sản chịu quyền, không chỉ gắn với cá nhân đã ký thỏa thuận ban đầu.

Xác định vị trí và kích thước lối đi

Pháp luật không quy định một chiều rộng chung áp dụng cho mọi lối đi qua bất động sản liền kề. Các bên được quyền thỏa thuận về giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao và phương thức sử dụng.

Nếu không thỏa thuận được, lối đi phải được xác định trên nguyên tắc:

• Thuận tiện và hợp lý cho thửa đất bị vây bọc.
• Phù hợp với đặc điểm địa hình, hiện trạng và mục đích sử dụng đất.
• Gây thiệt hại ít nhất cho thửa đất phải dành lối đi.
• Không vượt quá nhu cầu sử dụng cần thiết.

Do đó, không thể mặc nhiên áp dụng tiêu chuẩn chiều rộng đường giao thông hoặc điều kiện tách thửa của địa phương để kết luận lối đi dân sự bắt buộc phải rộng tương ứng. Quy định về diện tích và kích thước tối thiểu khi tách thửa là căn cứ quan trọng nhưng phạm vi của lối đi qua vẫn phải được xem xét theo hoàn cảnh cụ thể.

Mở lối đi có phải đền bù không?

Theo nguyên tắc chung, người được hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ bất động sản chịu lối đi, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Tiền đền bù không nhất thiết được tính giống giá chuyển nhượng toàn bộ quyền sử dụng đất. Chủ đất phía trong chỉ được hưởng quyền sử dụng hạn chế, còn quyền sử dụng đất vẫn thuộc chủ đất phía ngoài. Mức đền bù có thể được xác định căn cứ vào diện tích bị hạn chế sử dụng, giá trị quyền sử dụng đất, thiệt hại thực tế, chi phí di dời công trình và mức độ ảnh hưởng lâu dài.

Pháp luật không ấn định một công thức đền bù chung. Các bên có thể tự thỏa thuận hoặc đề nghị Tòa án xác định thông qua kết quả định giá, thẩm định tại chỗ.

Một ngoại lệ đáng chú ý là trường hợp bất động sản ban đầu được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu hoặc chủ sử dụng khác nhau. Khi chia đất, chủ đất phải dành lối đi cần thiết cho phần đất phía trong và về nguyên tắc không được yêu cầu đền bù. Quy định này nhằm ngăn chặn tình trạng người chia đất tạo ra thửa đất bị vây bọc rồi sau đó yêu cầu người nhận phần đất phía trong trả tiền để được đi lại.

Chủ đất có được thay đổi vị trí lối đi không?

Chủ đất chịu lối đi vẫn có quyền khai thác phần đất thuộc quyền sử dụng của mình. Tuy nhiên, nếu việc thay đổi cách sử dụng đất có thể ảnh hưởng đến lối đi đã được xác lập thì chủ đất phải thông báo trong thời gian hợp lý và tạo điều kiện để bên hưởng quyền thực hiện quyền của mình.

Các bên có thể thỏa thuận di chuyển lối đi sang vị trí khác nếu lối đi mới vẫn đáp ứng nhu cầu hợp lý, không làm gián đoạn việc sử dụng đất và không gây thiệt hại không cần thiết. Chủ đất không được tự ý khóa cổng, dựng tường hoặc thu hẹp lối đi đến mức bên phía trong không thể ra đường công cộng.

Quyền về lối đi chấm dứt khi hai bất động sản trở thành tài sản của cùng một chủ thể; nhu cầu sử dụng lối đi không còn; các bên thỏa thuận chấm dứt hoặc thuộc trường hợp khác do pháp luật quy định.

3. Lối đi chung khi tách thửa, cấp Giấy chứng nhận và đăng ký biến động

Tách thửa phải bảo đảm có đường đi

Điều 220 Luật Đất đai năm 2024 quy định việc tách thửa, hợp thửa phải bảo đảm có lối đi kết nối với đường giao thông công cộng hiện có, đồng thời bảo đảm hợp lý việc cấp, thoát nước và các nhu cầu cần thiết khác.

Trường hợp người sử dụng đất dành một phần diện tích đất ở hoặc thửa đất có đất ở và đất khác để làm lối đi thì không phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích làm lối đi đó.

Quy định này có ý nghĩa đặc biệt đối với hoạt động phân lô, chuyển nhượng hoặc chia đất cho các thành viên trong gia đình. Khi tách một thửa đất phía trong, người sử dụng đất và cơ quan chuyên môn phải xác định giải pháp kết nối thửa mới với đường công cộng, tránh tạo ra bất động sản bị vây bọc.

Tuy nhiên, đối với thửa đất đã được tách từ nhiều năm trước, cần áp dụng quy định pháp luật tại thời điểm thực hiện thủ tục và kiểm tra hồ sơ tách thửa được lưu trữ. Không nên chỉ căn cứ quy định hiện hành để kết luận thủ tục đã thực hiện trong quá khứ là hợp pháp hay trái pháp luật.

Giấy chứng nhận không thể hiện lối đi thì có mất quyền không?

Việc Giấy chứng nhận không vẽ hoặc không ghi nhận lối đi chưa đủ để kết luận người sử dụng đất phía trong không có quyền đi qua.

Trong nhiều hồ sơ cũ, Giấy chứng nhận chỉ thể hiện hình dạng và diện tích thửa đất, còn quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề được lưu tại bản đồ địa chính, hồ sơ kỹ thuật, hồ sơ tách thửa, hợp đồng chuyển nhượng hoặc văn bản thỏa thuận riêng.

Mặt khác, nếu thửa đất thực tế bị vây bọc và đáp ứng Điều 254 Bộ luật Dân sự, chủ sử dụng đất vẫn có thể yêu cầu xác lập lối đi hợp lý, kể cả khi Giấy chứng nhận chưa ghi nhận lối đi.

Ngược lại, việc một Giấy chứng nhận thể hiện phần đất nằm trong ranh giới của chủ đất phía ngoài cũng không đương nhiên loại trừ quyền đi qua. Quyền sử dụng đất và quyền đối với bất động sản liền kề là hai quyền khác nhau, có thể cùng tồn tại trên một phần diện tích.

Lối đi có cần đăng ký biến động đất đai không?

Theo Điều 29 và Điều 133 Luật Đất đai năm 2024, việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền đối với thửa đất liền kề thuộc trường hợp đăng ký biến động. Người sử dụng đất phải thực hiện đăng ký trong thời hạn luật định, thông thường là 30 ngày kể từ ngày phát sinh biến động.

Đăng ký có vai trò công khai hóa quyền về lối đi trong hồ sơ địa chính, giúp người nhận chuyển nhượng và các chủ thể liên quan biết được thửa đất đang được hưởng hoặc phải chịu quyền gì.

Hồ sơ thường cần có:

• Đơn đăng ký biến động theo mẫu hiện hành.
• Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp hoặc giấy tờ thay thế theo quy định.
• Hợp đồng, văn bản thỏa thuận, di chúc, bản án hoặc quyết định xác lập quyền về lối đi.
• Sơ đồ thể hiện vị trí, kích thước phần diện tích được sử dụng hạn chế.
• Trích đo địa chính thửa đất hoặc tài liệu đo đạc nếu hồ sơ hiện có chưa đủ cơ sở cập nhật.

Việc chưa đăng ký không phải lúc nào cũng làm mất hoàn toàn quyền yêu cầu mở lối đi phát sinh trực tiếp từ pháp luật. Tuy nhiên, nếu các bên đã thỏa thuận một lối đi cụ thể mà không đo vẽ, đăng ký thì khi đất được chuyển nhượng rất dễ phát sinh tranh chấp về phạm vi và hiệu lực đối với người thứ ba.

Nội dung nên có trong văn bản thỏa thuận lối đi

Để hạn chế tranh chấp, văn bản thỏa thuận nên xác định rõ:

• Số thửa, tờ bản đồ và địa chỉ của thửa đất được hưởng quyền và thửa đất chịu quyền.
• Vị trí lối đi theo mốc giới hoặc tọa độ đo đạc.
• Chiều dài, chiều rộng, chiều cao và tổng diện tích lối đi.
• Mục đích sử dụng, loại phương tiện và những người được quyền sử dụng.
• Quyền đặt cổng, giao chìa khóa và thời gian đóng, mở cổng.
• Trách nhiệm xây dựng, sửa chữa, thoát nước, vệ sinh và bảo trì.
• Mức đền bù, phương thức thanh toán hoặc thỏa thuận không đền bù.
• Điều kiện thay đổi vị trí, mở rộng hoặc chấm dứt lối đi.
• Trách nhiệm thực hiện thủ tục đăng ký biến động.
• Phương thức giải quyết khi phát sinh tranh chấp.

Văn bản nên kèm bản vẽ do đơn vị có chức năng đo đạc lập. Sau khi ký kết, các bên cần đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai để quyền được cập nhật đầy đủ.

4. Quản lý, sử dụng và giải quyết tranh chấp lối đi chung

Những tranh chấp lối đi thường gặp

Tranh chấp lối đi chung có thể xuất phát từ nhiều nguyên nhân, chẳng hạn:

• Chủ đất phía ngoài dựng hàng rào, khóa cổng hoặc đặt vật cản.
• Một bên tự ý mở rộng, đổ bê tông hoặc sử dụng lối đi vượt quá phạm vi thỏa thuận.
• Các bên bất đồng về tiền đền bù.
• Lối đi không được thể hiện trong hồ sơ tách thửa hoặc Giấy chứng nhận.
• Người mua đất mới không thừa nhận thỏa thuận do chủ cũ xác lập.
• Một bên cho rằng đất là lối đi chung, bên còn lại khẳng định đó là đất riêng.
• Tranh chấp phát sinh khi người đang sử dụng lối đi bị khởi kiện yêu cầu trả lại đất.
• Chủ đất phía ngoài muốn chuyển lối đi sang vị trí khác để xây dựng công trình.

Mỗi dạng tranh chấp sẽ có yêu cầu khởi kiện và phương án chứng minh khác nhau. Nếu tranh chấp là ai có quyền sử dụng phần đất làm đường thì cần tập trung chứng minh nguồn gốc, ranh giới. Nếu chỉ yêu cầu mở lối đi qua đất liền kề thì cần chứng minh tình trạng bị vây bọc và sự hợp lý của phương án đề xuất.

Chứng cứ cần thu thập

Người có tranh chấp nên thu thập đầy đủ tài liệu trước khi thương lượng hoặc khởi kiện, bao gồm:

• Giấy chứng nhận của thửa đất phía trong, thửa đất phía ngoài và phần đất đang tranh chấp.
• Bản đồ địa chính qua các thời kỳ, sổ mục kê, trích lục và trích đo địa chính.
• Hồ sơ cấp Giấy chứng nhận lần đầu, hồ sơ chuyển nhượng, tách thửa và đăng ký biến động.
• Bản vẽ hiện trạng, hồ sơ kỹ thuật thửa đất và biên bản xác định ranh giới.
• Hợp đồng, giấy thỏa thuận, di chúc hoặc giấy cam kết chừa đường.
• Biên lai, chứng từ liên quan đến việc nhận tiền đền bù lối đi.
• Hình ảnh, video thể hiện quá trình sử dụng và tình trạng cản trở.
• Lời khai của chủ đất cũ, hộ liền kề và người biết nguồn gốc lối đi.
• Tài liệu thể hiện các phương án khác để kết nối với đường công cộng.

Hồ sơ lưu trữ tại cơ quan đăng ký đất đai có ý nghĩa đặc biệt quan trọng. Trong nhiều trường hợp, bản vẽ hiện trạng hoặc sơ đồ tách thửa thể hiện lối đi rõ hơn Giấy chứng nhận được cấp cho người sử dụng đất.

Trình tự giải quyết tranh chấp

Trước tiên, các bên nên xác định bản chất pháp lý của phần đất. Cần làm rõ đó là đất sử dụng chung, đường công cộng, đất riêng chịu quyền về lối đi hay chỉ là lối đi nhờ.

Sau đó, các bên có thể đề nghị đơn vị đo đạc xác định hiện trạng và thương lượng bằng văn bản. Phương án thỏa thuận nên bảo đảm thửa đất phía trong có đường ra hợp lý, đồng thời giảm thiểu ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của thửa phía ngoài.

Nếu tranh chấp thuộc trường hợp tranh chấp đất đai, đặc biệt là tranh chấp xác định ai có quyền sử dụng đất, các bên phải thực hiện hòa giải tại UBND cấp xã trước khi yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết. Điều 235 Luật Đất đai năm 2024 quy định thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại cấp xã.

Đối với tranh chấp thuần túy về quyền đối với bất động sản liền kề, việc có bắt buộc hòa giải tại UBND cấp xã hay không còn phụ thuộc vào nội dung yêu cầu và cách Tòa án xác định quan hệ pháp luật. Vì vậy, thực hiện hòa giải tại địa phương vẫn là giải pháp thận trọng, đồng thời tạo thêm tài liệu chứng minh quá trình tranh chấp.

Nếu không hòa giải được, đương sự có thể yêu cầu Tòa án hoặc cơ quan hành chính có thẩm quyền giải quyết tùy thuộc loại tranh chấp và giấy tờ về quyền sử dụng đất. Trường hợp một bên có Giấy chứng nhận hoặc giấy tờ theo quy định thì tranh chấp về quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền của Tòa án theo Điều 236 Luật Đất đai năm 2024.

Yêu cầu khởi kiện phải cụ thể

Khi yêu cầu Tòa án giải quyết quyền về lối đi qua, người khởi kiện không nên chỉ yêu cầu chung chung “mở lối đi”. Yêu cầu cần xác định được:

• Thửa đất được hưởng quyền và thửa đất phải chịu quyền.
• Vị trí lối đi theo sơ đồ đo đạc.
• Chiều dài, chiều rộng, diện tích và mốc giới.
• Phạm vi sử dụng và phương tiện được phép lưu thông.
• Nghĩa vụ đền bù hoặc căn cứ đề nghị không đền bù.
• Yêu cầu tháo dỡ hàng rào, công trình cản trở nếu có.
• Yêu cầu chấm dứt hành vi ngăn cản việc sử dụng lối đi.
• Yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu hành vi cản trở gây tổn thất thực tế.
• Nghĩa vụ đăng ký biến động sau khi bản án có hiệu lực.

Tòa án thường phải xem xét thẩm định tại chỗ, đo đạc, định giá và đánh giá nhiều phương án mở lối đi. Phương án được lựa chọn không nhất thiết là phương án mà người khởi kiện mong muốn, mà phải cân bằng quyền lợi của cả hai bất động sản.

Trường hợp bị kiện yêu cầu trả lại đất đang dùng làm lối đi

Nếu phần đất đang sử dụng làm lối đi thuộc Giấy chứng nhận của người khác, người sử dụng không nên chỉ tranh luận rằng mình đã đi lại ổn định nhiều năm. Cần xác định liệu mình có căn cứ hưởng quyền về lối đi qua hay không.

Trong trường hợp Tòa án chấp nhận yêu cầu trả lại phần đất đang dùng làm đường nhưng việc trả đất khiến thửa đất phía trong không còn hoặc không đủ lối ra đường công cộng, đương sự có thể yêu cầu giải quyết đồng thời quyền về lối đi qua.

Thực tiễn xét xử của Hội đồng Thẩm phán TAND tối cao cũng đặt ra yêu cầu phải xem xét lối đi mới khi giải quyết vụ án đòi lại phần đất đang là đường ra vào, nhằm bảo đảm bản án có thể thi hành và không khiến bất động sản phía trong bị cô lập. 

Việc các thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận, chuyển nhượng và tách thửa hợp pháp là chứng cứ quan trọng bảo vệ quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, Giấy chứng nhận không tự động giải quyết toàn bộ vấn đề lối đi. Tòa án vẫn phải xem xét nguồn gốc lối đi, hồ sơ tách thửa, điều kiện địa hình, thỏa thuận giữa các chủ cũ và nhu cầu sử dụng thực tế.

Có được tự ý phá rào để đi lại không?

Người có quyền về lối đi không nên tự ý phá khóa, tháo dỡ hàng rào hoặc phá công trình của chủ đất liền kề. Hành vi tự xử có thể làm phát sinh trách nhiệm bồi thường, xử phạt hành chính hoặc trách nhiệm pháp lý khác.

Khi bị cản trở, người sử dụng nên lập biên bản, ghi nhận hình ảnh, đề nghị chính quyền địa phương hòa giải và yêu cầu cơ quan có thẩm quyền bảo vệ quyền lợi. Nếu việc chặn lối đi gây hậu quả khẩn cấp, đương sự có thể đề nghị Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời khi đáp ứng điều kiện pháp luật tố tụng.

5. Một số câu hỏi thường gặp

– Chủ đất có được khóa cổng lối đi chung không?

Nếu phần đất thuộc quyền sử dụng chung, một người không được tự ý khóa cổng làm mất quyền ra vào của những người còn lại. Nếu là đất riêng chịu quyền về lối đi, chủ đất có thể quản lý bằng cổng nhưng phải bảo đảm bên hưởng quyền có thể sử dụng lối đi theo thỏa thuận hoặc quyết định có hiệu lực.

– Đi nhờ trên 20 hoặc 30 năm có trở thành chủ đất không?

Không có quy định cứ sử dụng lối đi trong một số năm nhất định thì tự động được công nhận quyền sử dụng đất. Thời gian sử dụng lâu dài là chứng cứ để xem xét nguồn gốc, thỏa thuận và tình trạng sử dụng ổn định nhưng không thay thế điều kiện công nhận quyền sử dụng đất.

– Đất có Giấy chứng nhận nhưng không có đường đi thì giải quyết thế nào?

Chủ sử dụng đất có thể kiểm tra hồ sơ tách thửa, hồ sơ cấp Giấy chứng nhận và thương lượng với các chủ đất liền kề. Nếu thửa đất thực sự bị bao bọc hoặc không đủ lối ra đường công cộng, chủ đất có quyền yêu cầu dành một lối đi hợp lý theo Điều 254 Bộ luật Dân sự.

– Người mua đất mới có phải tiếp tục cho hàng xóm đi qua không?

Nếu quyền về lối đi đã được xác lập hợp pháp thì quyền và nghĩa vụ được chuyển giao cùng bất động sản. Người mua đất chịu quyền phải tiếp tục tôn trọng lối đi, kể cả khi họ không phải người trực tiếp ký thỏa thuận ban đầu.

– Có được mở rộng lối đi để ô tô đi qua không?

Việc mở rộng phải dựa trên nhu cầu sử dụng hợp lý và mức độ ảnh hưởng đến đất liền kề. Nếu lối đi cũ chỉ đáp ứng người đi bộ nhưng mục đích sử dụng hợp pháp của thửa đất cần phương tiện khác, các bên có thể thỏa thuận mở rộng và đền bù bổ sung. Nếu không thống nhất, Tòa án sẽ xem xét tính cần thiết của yêu cầu.

Kết luận

Quy định về lối đi chung không chỉ nằm trong Luật Đất đai mà còn được điều chỉnh trực tiếp bởi Bộ luật Dân sự về quyền đối với bất động sản liền kề. Chủ thửa đất bị vây bọc hoặc không có lối đi đầy đủ ra đường công cộng có quyền yêu cầu mở một lối đi hợp lý qua bất động sản liền kề. Tuy nhiên, vị trí và kích thước lối đi phải bảo đảm thuận tiện, phù hợp nhu cầu thực tế và gây thiệt hại ít nhất cho chủ đất phía ngoài.

Khi tách thửa, pháp luật đất đai yêu cầu phải bảo đảm có lối đi kết nối với đường giao thông công cộng. Khi quyền về lối đi được xác lập, các bên nên lập văn bản, đo vẽ cụ thể và đăng ký biến động để cập nhật vào hồ sơ địa chính. Đây là biện pháp quan trọng nhằm bảo vệ quyền lợi khi đất được chuyển nhượng hoặc khi phát sinh tranh chấp.

Nếu tranh chấp đã xảy ra, không nên chỉ căn cứ vào việc ai đang đứng tên Giấy chứng nhận hoặc ai đã sử dụng lối đi lâu hơn. Cần kiểm tra toàn diện nguồn gốc đất, hồ sơ tách thửa, bản đồ địa chính, thỏa thuận của các chủ sử dụng trước đây và hiện trạng kết nối với đường công cộng. Việc xác định đúng bản chất của lối đi sẽ quyết định yêu cầu cần đưa ra và cơ quan có thẩm quyền giải quyết.

Bài viết liên quan

Phân tích "Quyền về lối đi qua" theo quy định hiện hành

Lối đi chung thuộc sở hữu của ai?

Quy định về việc xây nhà tạm trên đất nông nghiệp mới nhất

10 điểm quan trọng nhất về Luật đất đai cần biết

Các cặp thuật ngữ dễ bị nhầm lẫn trong Luật đất đai

Bảng so sánh đối chiếu Luật Đất đai 2003 và Luật Đất đai 2013