Các loại chủ thể tham gia quan hệ pháp luật đất đai

Các loại chủ thể tham gia quan hệ pháp luật đất đai: 

 

Xem thêm:

• Khách thể của quan hệ pháp luật đất đai: đất đai

 

1. Chủ thể sở hữu đất đai: Nhà nước

2. Chủ thể sử dụng đất (NSDĐ)

2.1. Khái niệm

Chủ thể sử dụng đất là những đối tượng thỏa mãn 2 dấu hiệu:

• Được nhà nước cho phép sử dụng đất thông qua một trong bốn cách thức: Được nhà nước giao đất (Điều 3, khoản 7, Luật đất đai) hoặc cho thuê đất (Điều 3, Khoản 8, Luật đất đai) hoặc công nhận quyền sử dụng đất (Điều 3, khoản 9, Luật đất đai) hoặc nhận chuyển quyền SDĐ từ người khác (Điều 3, khoản 10, Luật đất đai); và
• Có những quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất do pháp luật đất đai quy định.

Dấu hiệu thứ nhất: Được nhà nước cho phép sử dụng đất:

– Được nhà nước giao đất (Điều 3, khoản 7, Luật Đất đai): Mẫu quyết định giao đất (Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT): đây là quyết định hành chính, là cơ sỏ pháp lý để phát sinh quyền sử dụng đất của một chủ thể nào đó. Nhà nước sẽ chuyển giao quyền sử dụng đất từ Nhà nước sang một chủ thể nào đó thông qua quyết định này. Trong quyết định này sẽ xác định rõ đối tượng được nhà nước giao đất, giới hạn về quyền sử dụng đất của họ (thời gian (thời hạn sử dụng đất), không gian (vị trí, ranh giới thửa đất)), xác định hình thức giao đất (giao đất không thu tiền sử dụng đất/ giao đất có thu tiền sử dụng đất; hình thức giao đất sẽ là cơ sở pháp lý chính để xác định quyền và nghĩa vụ cho người sử dụng đất trong quá trình sử dụng đất sau này), giá đất, tiền sử dụng đất phải nộp là bao nhiêu, những hạn chế về quyền sử dụng đất nếu có… Trong quyết định giao đất cũng nêu rõ là sau khi quyết định giao đất được ban hành, thì sẽ có một động tác nữa là nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người được nhà nước giao đất.

– Được nhà nước cho thuê đất (Điều 3, khoản 8, Luật đất đai): Giao đất và cho thuê đất giống nhau ở chỗ đều là việc nhà nước chuyển quyền sử dụng đất cho một đối tượng nào đó có nhu cầu sử dụng, tuy nhiên, khác nhau ở chỗ, việc giao đất được thực hiện thông qua một quyết định hành chính, gọi là quyết định giao đất, còn việc cho thuê đất, theo phần giải thích từ ngữ tại Điều 3, khoản 8, Luật Đất đai, thì nó được hiểu là sự chuyển giao quyền sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, trong thực tế, việc Nhà nước cho một đối tượng nào đó cho thuê đất, có 2 trường hợp:

• Trường hợp 1: trước khi Nhà nước ký hợp đồng cho thuê đất, thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền (UBND cấp tỉnh hoặc cấp huyện tùy thuộc vào đối tượng được Nhà nước cho thuê đất là ai) sẽ ban hành một quyết định hành chính gọi là quyết định cho thuê đất, sau đó trên cơ sở quyết định hành chính này, cơ quan nhà nước khác được chỉ định đại diện cho Nhà nước, kí hợp đồng cho thuê đất đối với đối tượng được Nhà nước cho thuê đất.
• Trường hợp 2, cơ quan nhà nước có thẩm quyền trực tiếp kí hợp đồng cho thuê đất. UBND xã, phường, thị trấn cho các hộ gia đình thuê đất công ích của xã, phường, thị trấn để sử dụng cho mục đích nông nghiệp.

Mẫu quyết định cho thuê đất (Thông tư 30/2014/TT-BTNMT): đối tượng được cho thuê đất, thời hạn sử dụng đất, vị trí, ranh giới khu đất, hình thức thuê đất (Hiện nay theo quy định của Nhà nước, có những trường hợp, người sử dụng đất được lựa chọn các thức trả tiền thuê đất, có những trường hợp người sử dụng đất không được lựa chọn cách thức trả tiền thuê đất, mà nhà nước ấn định cách thức trả tiền thuê đất cụ thể. Tuy nhiên, Nhà nước dựa vào cách thức trả tiền thuê đất cho Nhà nước, thì việc thuê đất có 2 hình thức là thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm và thuê đất trả tiền thuê đất trước 1 lần cho toàn bộ thời gian thuê à cách thức trả tiền thuê đất cho nhà nước là căn cứ chủ yếu để xác định những quyền và nghĩa vụ mà họ có trong thời gian sử dụng đất sau này. Ví dụ, nếu như anh được Nhà nước cho thuê đất, trả tiền thuê đất hàng năm, thì anh sẽ chỉ có quyền giao dịch tài sản trên đất đó mà không có quyền giao dịch quyền sử dụng đất, nhưng nếu anh được Nhà nước cho thuê đất, trả tiền cho thuê đất một lần cho thời gian thuê, tức là anh ứng trước cho Nhà nước tiền thuê đất cho cả thời gian chưa sử dụng, thì theo Luật anh có cả quyền giao dịch quyền sử dụng đất (quyền chuyển nhượng, quyền thế chấp, quyền cho thuê… quyền sử dụng đất), giá đất, tiền thuê đất phải nộp.

Việc nhà nước cho thuê đất còn khác với việc Nhà nước giao đất ở chỗ. Giao đất có 2 trường hợp: Thứ nhất, Người được Nhà nước giao đất không phải trả tiền cho Nhà nước mà vẫn được Nhà nước giao đất; trường hợp thứ hai là Người được Nhà nước giao đất phải trả tiền cho Nhà nước, thì mới được Nhà nước giao đất. Tiền người ta phải trả trong trường hợp đó, được gọi là tiền sử dụng đất. Còn thuê đất, thì nhìn chung, luôn luôn phải trả cho Nhà nước một khoản tiền, tiền đó gọi là tiền thuê đất. Cách thức xác định tiền sử dụng đất với cách thức xác định tiền thuê đất là khác nhau. Tiền sử dụng đất được xác định theo Nghị định 45, tiền thuê đất được xác định theo Nghị đình 46.

Đồng thời, trong quyết định cho thuê đất đó sẽ giao cho cơ quan nhà nước nào đó có trách nhiệm tổ chức thực hiện công việc, trong đó có việc ký hợp đồng thuê đất đối với người được nhà nước cho thuê đất. Thực tế, đây là một hợp đồng mang tính chất hành chính. Khác với hợp đồng dân sự. Trong hợp đồng dân sự theo Luật dân sự thì giữa các chủ thể có địa vị ngang bằng pháp lý và có sự thỏa thuận với nhau. Còn đối với hợp đồng thuê đất này, Nhà nước đưa ra các điều kiện, nếu anh chấp nhận những điều kiện đó, thì anh được Nhà nước cho thuê đất, nếu anh không chấp nhận điều kiện đó, thì anh không được Nhà nước cho thuê đất. Một trong những căn cứ để ký hợp đồng cho thuê đất là dựa trên cơ sở quyết định cho thuê đất. Phần lớn các điều khoản của hợp đồng cho thuê đất là sự mô phỏng lại các nội dung ở trong quyết định cho thuê đất, ví dụ, diện tích đất, vị trí ranh giới thửa đất, thời hạn thuê đất, mục đích sử dụng đất thuê, giá tiền thuê đất (Mẫu số 04. Hợp đồng cho thuê đất (Ban hành kèm theo Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02 tháng 6 năm 2014 của. Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường).

V/d: 1 doanh nghiệp được UBND cấp tỉnh cho thuê đất ở Quận 9. UBND cấp tỉnh ra quyết định cho doanh nghiệp này thuê đất. Sau khi có quyết định đó, thì Sở Tài nguyên môi trường đại diện cho nhà nước ký hợp đồng cho thuê đất với doanh nghiệp. Việc cho thuê đất sẽ được hoàn tất thông qua 2 bước như vậy.

Để biết được đối tượng nào được cho thuê đất, đối tượng nào được giao đất, đọc các quy định của pháp luật: Điều 54-giao đất không thu tiền sử dụng đất được áp dụng đối với đối tượng nào; Điều 55-giao đất có thu tiền sử dụng đất được áp dụng đối với các đối tượng nào; Điều 56-Nhà nước cho thuê đất cho các đối tượng nào. Khoản 1, Điều 56, cho thuê đất, người thuê đất được lựa chọn cách thức trả tiền thuê đất là trả hàng năm hay trả một lần. Khoản 2, Điều 56, đối tượng là đơn vị vũ trang nhân dân, chỉ được trả tiền thuê đất theo phương thức là trả tiền hàng năm. Nội dung này sẽ được học ở bài Quản lý đất đai.

– Được công nhận quyền sử dụng đất (Điều 3, khoản 9, Luật Đất đai): Trên thực tế, có rất nhiều trường hợp, nguồn gốc sử dụng đất của họ không phải là do Nhà nước giao, không phải là do Nhà nước cho thuê, vì nhiều nguyên nhân khác nhau, ví dụ: trước đây họ thuê nhà của Nhà nước, sau đó họ được Nhà nước thanh lý, phá giá nhà; hoặc họ sử dụng đất từ thời chế độ cũ để lại; hoặc có những trường hợp họ nhận chuyển nhượng, mua lại đất của người khác, nhưng thời điểm nhận chuyển nhượng rơi vào thời điểm pháp luật cấm việc mua bán, chuyển nhượng; hoặc có những trường hợp họ sử dụng đất lấn chiếm; hoặc những trường hợp vì một lí do nào đó mà họ không có bất kỳ giấy tờ nào khác. Ví dụ: bà A làm công cho viên chức người nước ngoài, khi ông này về nước (trước thời kì giải phóng), ông cho bà A ở nhà đó, mà không có giấy tờ nào cả. Đến thời con cháu bà A ở căn nhà đó, muốn chuyển nhượng căn nhà đó, mà lại không có giấy tờ gì cả.

Đối với những trường hợp này, trước khi muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thì phải làm thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sau đó mới được chuyển nhượng. Thời điểm trước khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, anh vẫn chưa được xác lập tư cách người sử dụng đất, chỉ khi nào mà anh được cấp giấy chứng nhận, thì anh mới được thừa nhận tư cách người sử dụng đất về mặt pháp lý.

Để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thì pháp luật chia thành các trường hợp:

• Trường hợp anh có các giấy tờ để chứng minh nguồn gốc sử dụng đất của anh được pháp luật thừa nhận (giấy tờ hợp lệ), thì điều kiện là khác, chỉ cần đất không có tranh chấp, mục đích sử dụng đất của anh giống mục đích sử dụng của Nhà nước tại thời điểm xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (tức là phù hợp với quy hoạch), là anh đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất rồi
• Trường hợp anh không có các giấy tờ hợp lệ, thì thủ tục rất phức tạp, phải xem xét xem thời điểm anh sử dụng đất là thời điểm nào, ví dụ từ 15/10/1993 đến ngày 1/7/2004, hoặc là đến trước 1/7/2014; nguồn gốc đất là không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch, hoặc tuy không phù hợp với quy hoạch, nhưng thời điểm sử dụng đất của anh là chưa có quy hoạch được phê duyệt…Có nghĩa là có rất nhiều điều kiện.

Đối với trường hợp không có giấy tờ, hoặc có giấy tờ nêu trên, chỉ khi nào anh được nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thì anh mới được thừa nhận một cách chính thức là người sử dụng đất. Chỉ khi anh có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thì anh mới được hưởng các quyền của người sử dụng đất, ví dụ: chuyển nhượng cho người khác, cho thuê… Việc anh không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng nếu theo quy định của pháp luật, anh đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thì điều này chỉ có giá trị bảo vệ đối với anh trong trường hợp là, nếu như nhà nước thu hồi đất, thì được bồi thường thiệt hại.

Quy định của pháp luật: Khoản 1, khoản 2, khoản 3, Điều 100, Luật đất đai; Điều 101 Luật Đất đai; Điều 18 đến Điều 23, Nghị định 43.

– Nhận chuyển quyền sử dụng đất từ người khác (Điều 3, khoản 10, Luật đất đai): Người sử dụng đất không nhận quyền sử dụng đất trực tiếp từ Nhà nước, mà họ nhận quyền sử dụng đất từ người khác thông qua các giao dịch về chuyển đổi quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhận thừa kế quyền sử dụng đất, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Đ/v hình thức góp vốn quyền sử dụng đất, có 3 trường hợp: TH1, góp vốn bằng quyền sử dụng đất có hình thành nên một pháp nhân mới. Trong trường hợp này, quyền sử dụng đất được chuyển từ người góp vốn sang cho pháp nhân được hình thành. Hay nói cách khác, trong trường hợp này, việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất dẫn đến việc chuyển quyền sử dụng đất. TH2: góp vốn bằng quyền sử dụng đất vào một pháp nhân đã tồn tại để trở thành một thành viên của pháp nhân đó, trường hợp này quyền sử dụng đất cũng được chuyển từ người góp vốn sang cho pháp nhân. TH3: góp vốn thông qua hình thức hợp đồng hợp tác kinh doanh. Trong trường hợp này, về mặt pháp lý, quyền sử dụng đất vẫn thuộc về bên góp vốn, không dẫn đến việc chuyển quyền sử dụng đất.

Dấu hiệu thứ hai: có những quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất do pháp luật đất đai quy định

Có 2 loại quyền và nghĩa vụ:

• Các quyền chung của người sử dụng đất (Điều 166, Luật đất đai), các nghĩa vụ chung của người sử dụng đất (Điều 170, Luật đất đai).
• Ngoài ra, tùy theo nguồn gốc sử dụng đất, mà họ sẽ có các quyền giao dịch quyền sử dụng đất và họ sẽ phải thực hiện những nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật.

Ví dụ: tìm hiểu từ Điều 173 đến 183, Luật Đất đai.

Điều 173, Luật đất đai

Điều 173. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất

1. Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất có quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này.

2. Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất không có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất.

=> Tổ chức được đề cập trong Điều 173, Luật đất đai chính là chủ thể sử dụng đất, vì thỏa mãn hai dấu hiệu: dấu hiệu thứ nhất là được nhà nước cho phép sử dụng đất, thông qua việc được Nhà nước giao đất; dấu hiệu thứ hai, là tổ chức này có các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, cụ thể quy định tại Điều 173, Luật đất đai.

Tương tự với các điều 174, 175, 176, 177, 178

Điều 179, Luật đất đai

Điều 179. Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

a) Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này;

b) Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia đình, cá nhân khác;

c) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;

d) Cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam thuê quyền sử dụng đất;

đ) Cá nhân sử dụng đất có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất của mình theo di chúc hoặc theo pháp luật.

Hộ gia đình được Nhà nước giao đất, nếu trong hộ có thành viên chết thì quyền sử dụng đất của thành viên đó được để thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật.

Trường hợp người được thừa kế là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật này thì được nhận thừa kế quyền sử dụng đất; nếu không thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật này thì được hưởng giá trị của phần thừa kế đó;

e) Tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 174 của Luật này; tặng cho quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật này;

g) Thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật;

h) Góp vốn bằng quyền sử dụng đất với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh;

i) Trường hợp đất thuộc diện thu hồi để thực hiện dự án thì có quyền tự đầu tư trên đất hoặc cho chủ đầu tư dự án thuê quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất với chủ đầu tư dự án để thực hiện dự án theo quy định của Chính phủ.

2. Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

a) Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này;

b) Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;

c) Để thừa kế, tặng cho tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người nhận thừa kế, người được tặng cho tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;

d) Cho thuê tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê theo quy định của pháp luật về dân sự;

đ) Thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật;

e) Góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê trong thời hạn thuê đất với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh; người nhận góp vốn bằng tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định.

3. Hộ gia đình, cá nhân thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

a) Trường hợp thuê đất, thuê lại đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 1 Điều này;

b) Trường hợp thuê đất, thuê lại đất trả tiền thuê đất hàng năm thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 2 Điều này.

Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất mà được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có quyền và nghĩa vụ như trường hợp không được miễn, không được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không thuộc trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này thì có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về dân sự.

=> Hộ gia đình, cá nhân được đề cập tại khoản 1, Điều 179, Luật đất đai chính là chủ thể sử dụng đất (người sử dụng đất), vì: thứ nhất, được Nhà nước cho phép sử dụng đất thông qua một trong các cách thức: được Nhà nước giao trong hạn mức, hoặc được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, hoặc được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, hoặc được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất từ người khác thông qua chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế; thứ hai,  có các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, cụ thể quy định tại Điều 179, Luật Đất đai.

Lưu ý

– Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được UBND cấp xã cho thuê đất nhưng không được coi là NSDĐ do không được cấp GCNQSDĐ (Điều 19, k2, Nghị định 43/2014). Đối với những chủ thể này, tuy thỏa mãn dấu hiệu thứ nhất, đó là việc được cơ quan nhà nước có thẩm quyền (UBND cấp xã theo quy định của luật, cụ thể là Điều 59, khoản 3, Luật Đất đai) cho thuê đất để sử dụng, tuy nhiên, vì hộ gia đình, cá nhân này không thỏa mãn dấu hiệu thứ hai, đó là không có các quyền và nghĩa vụ pháp lý của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, cho nên hộ gia đình, cá nhân được UBND cấp xã cho thuê đất, không được coi là NSDĐ. Điều 19, k2, Nghị định 43/2014 quy định các trường hợp không được cấp GCNQSDĐ, trong đó có trường hợp người đang quản lý đất công ích của xã, phường, thị trấn. Quay lại Điều 166, Luật đất đai về các quyền chung của người sử dụng đất, quyền đầu tiên, quyền cơ bản nhất, quyền hàng đầu của NSDĐ, đó là quyền được Nhà nước thừa nhận tư cách chủ thể của họ bằng việc cấp GCNQSDĐ, thì Hộ gia đình, cá nhân được UBND cấp xã cho thuê đất, lại không có quyền này. Vì vậy, dưới góc độ lí luận, thì Hộ gia đình, cá nhân này không được coi là chủ thể sử dụng đất (NSDĐ), mà được coi là chủ thể khác trong quan hệ pháp luật đất đai. Lí do, toàn bộ đất nông nghiệp trong phạm vi xã, phường, thị trấn theo quy định của pháp luật trước đây là phải giao hết cho toàn bộ hộ gia đình, cá nhân tại địa phương để sử dụng, giao không thu tiền sử dụng đất. Tuy nhiên, sẽ giữ lại 2 loại đất nông nghiệp không giao: thứ nhất, là diện tích đất nông nghiệp không thể giao được; thứ hai là mỗi địa phương được quyền trích lại phần diện tích không giao, mà giữ lại để sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn, cụ thể là vào mục đích xây dựng công trình công cộng tại địa phương phát sinh sau này, hoặc dùng để bồi thường cho những người bị thu hồi đất để xây dựng công trình công cộng tại địa phương, và dùng để xây dựng nhà tình nghĩa. Tỉ lệ đất giữ lại tối đa không quá 5% diện tích đất nông nghiệp tại địa phương. Đất này được gọi là đất công ích, đất dự phòng, đất 5%. Trong thời gian chưa được sử dụng cho mục đích công cộng tại địa phương, theo quy định của luật, UBND cấp xã quản lý. Để tránh lãng phí, UBND cấp xã được quyền cho các hộ gia đình, cá nhân tại địa phương thuê để sản xuất nông nghiệp. Nhưng vì việc cho thuê này chỉ là tạm thời, để tránh bỏ không đất đó, chứ mục đích chính vẫn là để sử dụng vào công trình công cộng tại địa phương, nên luật quy định, thời hạn tối đa của hợp đồng cho thuê đất là không quá 5 năm. à Do vậy, Hộ gia đình, cá nhân này không được cấp GCNQSDĐ và không được coi là NSDĐ. Do vậy, trong quy định tại Điều 179, Luật Đất đai, không có quy định nào về đối tượng này.

– Trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế => không nằm trong quy định về nhận chuyển QSDĐ tại Điều 3, khoản 10, Luật Đất đai nhưng vẫn được coi là chủ thể SDĐ vì: được cấp GCNQSDĐ (Điều 149, khoản 2, 3 Luật Đất đai; Điều 150 khoản 5 Luật Đất đai; Điều 19 Nghị định 43/2014) và có các quyền, nghĩa vụ khác của NSDĐ (Điều 179, khoản 3, Luật Đất đai, Điều 185, khoản 2, Luật Đất đai).

Thông thường, trong trường hợp cho thuê đất, người được cho thuê đất chỉ được hưởng quyền và nghĩa vụ theo hợp đồng dân sự kí với người cho thuê đất (ví dụ: khoản 5, Điều 179, Luật đất đai: “5. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không thuộc trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này thì có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về dân sự.”), tuy nhiên, trường hợp trên lại là trường hợp đặc biệt. Doanh nghiệp kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, sẽ được Nhà nước giao đất, hoặc được Nhà nước cho thuê đất, và doanh nghiệp này sẽ đầu tư tiền để xây dựng cơ sở hạ tầng trong các khu vực đó (bỏ tiền san lấp mặt bằng, điện nước, giao thông, nhà cửa…), sau đó, doanh nghiệp này cho các đối tượng theo quy định của luật (hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài) có nhu cầu sử dụng đất ở trong các khu vực đó, thuê lại mặt bằng nhà xưởng, để sử dụng. Từ đó hình thành nên quan hệ cho thuê lại quyền sử dụng đất giữa doanh nghiệp kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế với những chủ thể nêu trên. Nếu như đất này nằm trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, thì theo quy định của pháp luật đất đai, các chủ thể nêu trên cũng được cấp GCNQSDĐ, cũng có các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Trong mối quan hệ giữa Nhà nước và Doanh nghiệp kinh doanh kết cấu hạ tầng, thì Nhà nước là chủ sở hữu đất đai, còn Doanh nghiệp kinh doanh kết cấu hạ tầng là người sử dụng đất. Doanh nghiệp kinh doanh kết cấu hạ tầng được nhà nước cấp GCNQSDĐ, và có các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Nếu doanh nghiệp kinh doanh kết cấu hạ tầng này trả tiền thuê đất 1 lần cho Nhà nước trong suốt quãng thời gian thuê, thì doanh nghiệp này cũng được phép cho các chủ thể nêu trên thuê trả tiền thuê đất 1 lần; còn nếu doanh nghiệp kinh doanh kết cấ uhạ tầng trả tiền thuê đất hàng năm cho Nhà nước, thì doanh nghiệp này được phép cho các chủ thể nêu trên thuê trả tiền thuê đất hàng năm. Khi doanh nghiệp này cho các chủ thể trên thuê, thì doanh nghiệp này phải đăng ký việc cho thuê QSDĐ, và trên trang 3 GCNQSDĐ của doanh nghiệp này, ở trang 3(trang biến động), ghi là cho chủ thể nào đó thuê với thời hạn bao nhiêu… Chủ thể thuê lại đất cũng sẽ được Nhà nước cấp GCNQSDĐ.

Cơ sở pháp lý:

Điều 179, khoản 3;

3. Hộ gia đình, cá nhân thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

a) Trường hợp thuê đất, thuê lại đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 1 Điều này;

b) Trường hợp thuê đất, thuê lại đất trả tiền thuê đất hàng năm thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 2 Điều này.

Thông tư 23 ngày 19/5/2014 quy định về quyền sử dụng đất, quyền sử dụng nhà ở, thì giải thích rõ ở đây doanh nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân theo khoản 3, Điều 179, Luật đất đai thuê đất chính là doanh nghiệp kinh doanh kết cấu hạ tầng ở các khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất.

Khoản 3, Điều 179, dẫn chiếu ngược trở lại quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo khoản 1, khoản 2, Điều 179 (tùy thuộc vào việc trả tiền thuê đất một lần hay trả tiền thuê đất hàng năm).

Điều 149, khoản 2, khoản 3, Luật Đất đai.

2. Nhà nước cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất. Đối với phần diện tích thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì người được Nhà nước cho thuê đất có quyền cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất hàng năm; đối với phần diện tích thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì người được Nhà nước cho thuê đất có quyền cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê đất hàng năm.

Nhà đầu tư được miễn tiền thuê đất đối với diện tích đất xây dựng kết cấu hạ tầng sử dụng chung trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất.

3. Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đầu tư vào sản xuất, kinh doanh trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất được thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của tổ chức kinh tế khác, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng và có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

a) Trường hợp thuê lại đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì có các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 174 của Luật này;

b) Trường hợp thuê lại đất trả tiền thuê đất hàng năm thì có các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 175 của Luật này.

Điều 150, khoản 5:

5. Doanh nghiệp phát triển khu công nghệ cao, doanh nghiệp phát triển hạ tầng được Ban quản lý khu công nghệ cao cho thuê đất; người có nhu cầu sử dụng đất trong khu công nghệ cao được thuê lại đất của doanh nghiệp phát triển khu công nghệ cao, doanh nghiệp phát triển hạ tầng

Điều 185, khoản 2:

2. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê đất, thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

a) Trường hợp trả tiền thuê đất, thuê lại đất một lần cho cả thời gian thuê, thuê lại thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 174 của Luật này;

b) Trường hợp trả tiền thuê đất, thuê lại đất hàng năm thì có quyền và nghĩa vụ quy địnhtại Điều 175 của Luật này.

– Trường hợp góp vốn = QSDĐ theo hình thức hợp đồng hợp tác kinh doanh không dẫn đến chuyển QSDĐ: Trong trường hợp này, QSDĐ vẫn thuộc về người góp vốn, chỉ có điều, quyền khai thác, sử dụng mảnh đất góp vốn đó bị ràng buộc bởi hợp đồng hợp tác kinh doanh đó, tiền lợi nhuận, phần lỗ phân phối đến họ là phụ thuộc vào giá trị của mảnh đất góp vốn trên tổng vốn góp. Quyền quyết định điều hành, sử dụng miếng đất đó là phụ thuộc vào tỉ lệ vốn góp của họ.

2.2. Các loại chủ thể sử dụng đất (Điều 5, Luật Đất đai)

Điều 5. Người sử dụng đất

Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này, bao gồm:

1. Tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị – xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội – nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội – nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự (sau đây gọi chung là tổ chức);

2. Hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân);

3. Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ;

4. Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và cơ sở khác của tôn giáo;

5. Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ;

6. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch;

7. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư.

Các loại chủ thể sử dụng đất:

+) Tổ chức trong nước (Điều 5, khoản 1, Luật Đất đai)

(lưu ý: Theo quy định của Luật doanh nghiệp, thì doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có nằm trong khái niệm tổ chức kinh tế; tuy nhiên DN có vốn đầu tư nước ngoài không nằm trong khái niệm tổ chức kinh tế theo quy định của Luật Đất đai: xem Điều 3, khoản 27, Luật Đất đai (tổ chức kinh tế) và Điều 5, khoản 7 Luật Đất đai (Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài)

Điều 3, Khoản 27, Luật đất đai: “Tổ chức kinh tế bao gồm doanh nghiệp, hợp tác xã và tổ chức kinh tế khác theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.”

Điều 5, khoản 7, Luật đất đai: “Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư.”

Tổ chức sự nghiệp công lập (Điều 3, khoản 26, Luật đất đai)

Điều 3, Khoản 26, Luật đất đai: “Tổ chức sự nghiệp công lập là tổ chức do cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị – xã hội thành lập, có chức năng thực hiện các hoạt động dịch vụ công theo quy định của pháp luật.”

Sau đây gọi chung là tổ chức: Ví dụ, trong đề thi có ghi Tổ chức A sử dụng đất, nguồn gốc được Nhà nước giao, có thu tiền sử dụng đất. Xác định các quyền và nghĩa vụ của Tổ chức A. Thì khi đó, mặc nhiên xem tổ chức A là tổ chức trong nước, mà không cần phải đặt giả thiết ra 2 trường hợp: tổ chức A là tổ chức trong nước hay là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài nữa. Sau đó, tìm các quy định pháp luật liên quan đến tổ chức trong nước để giải quyết bài tập.

Điều 173 đến Điều 178, Luật đất đai, quy định về quyền và nghĩa vụ của Tổ chứ sử dụng đất, tùy thuộc vào nguồn gốc đất của doanh nghiệp.

+) Hộ gia đình, cá nhân trong nước (Điều 5, khoản 2, Luật Đất đai)

Hộ gia đình là một loại chủ thể, cá nhân cũng là một loại chủ thể, tuy nhiên, quy chế pháp lý của hai loại chủ thể này là giống nhau. Các điều khoản của luật quy định về hộ gia đình, cá nhân luôn luôn nằm trong một điều khoản.

Sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân: à Khi nói đến hộ gia đình, cá nhân cũng là nói đến hộ gia đình, cá nhân trong nước. Ví dụ, Điều 179 – quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình cá nhân, thì ở đây tức là nói đến quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình cá nhân trong nước.

Trong đề thi, nói đến ông A nào đó, thì đương nhiên xem ông A là cá nhân trong nước, không cần phải đặt giả thiết ông A là cá nhân trong nước hay người Việt Nam định cư ở nước ngoài hay cá nhân nước ngoài.

Hộ gia đình – Điều 3, khoản 29, Luật đất đai.

Điều 3, khoản 29: Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.

Luật Đất đai 2013 là văn bản pháp luật đầu tiên đưa ra khái niệm giải thích thế nào là Hộ gia đình. Dựa vào quy định đó, có thể xác định được cá nhân A, B, C nào đó có phải là thành viên hộ gia đình hay không. Tại sao phải đặt ra vấn đề xác định cá nhân A, B, C nào đó có phải là thành viên hộ gia đình hay không. Là vì, trong pháp luật đất đai, từ Luật 93 cho đến nay. có quy định liên quan đến việc định đoạt quyền sử dụng đất của hộ gia đình. Ví dụ: Trong việc định đoạt quyền sử dụng đất của hộ gia đình, thì hợp đồng giao dịch quyền sử dụng đất của hộ gia đình phải được sự đồng ý bằng văn bản của tất cả các thành viên có đủ năng lực hành vi dân sự trong hộ gia đình, thì hợp đồng đó mới có giá trị. V/d: trên GCNQSDĐ của hộ gia đình, ghi người sử dụng đất là Hộ gia đình, ghi tên chủ hộ là ông Nguyễn Văn A. Nếu như ông Nguyễn Văn A muốn chuyển nhượng đất cho người khác, thì trong hợp đồng chuyển nhượng đó phải có chữ ký của tất cả thành viên có đủ năng lực hành vi dân sự trong hộ gia đình. Vấn đề ở đây là, nếu tất cả các thành viên trong hộ gia đình cùng sống ở gia đình đó thì đơn giản, còn nếu không, thì tương đối phức tạp.

V.d: Năm 2000, ba mẹ cô giáo có mua nhà đất tại Hà Nội, khi đó, cô giáo vẫn đang ở Hà Nội, hộ khẩu Hà Nội vẫn có tên cô giáo. Hiện tại, cô giáo vào TPHCM, có hộ khẩu TPHCM. Ba mẹ cô giáo muốn bán nhà đất tại Hà Nội

• Nếu tại thời điểm mua bán nhà đất năm 2000, ba mẹ cô để cho Hộ gia đình đứng tên trên hợp đồng mua bán =>  GCNQSDĐ, ghi là cấp cho Hộ gia đình, thì khi chuyển nhượng phải có chữ ký của cô giáo, do tại thời điểm tạo lập nhà đất đó, cô giáo có quan hệ huyết thống, đang sống chung, có quyền sử dụng đất chung.
• Nếu như trên GCNQSDĐ, ghi là cấp cho ba mẹ cô giáo thôi, thì đây là tài sản chung của vợ chồng à khi chuyển nhượng, cô giáo không cần phải ký vào.

Thế nào là “có quyền sử dụng đất chung” => Điều 212, Bộ luật dân sự 2015:

Điều 212. Sở hữu chung của các thành viên gia đình

1. Tài sản của các thành viên gia đình cùng sống chung gồm tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên và những tài sản khác được xác lập quyền sở hữu theo quy định của Bộ luật này và luật khác có liên quan.

2. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác.

Trường hợp không có thỏa thuận thì áp dụng quy định về sở hữu chung theo phần được quy định tại Bộ luật này và luật khác có liên quan, trừ trường hợp quy định tại Điều 213 của Bộ luật này.

V/d về trường hợp Cùng nhau tạo lập nên: trước đây, từ sau ngày 15/10/1993, có nghị định 64 về giao đất nông nghiệp, thì Nhà nước có chủ trương là giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình. Diện tích đất mà mỗi gia đình được giao là theo số nhân khẩu nông nghiệp thường trú tại địa phương của hộ gia đình đó. V/d: vào năm 1994, có hộ gia đình ông A, bà B, con là chị C, được Ủy ban nhân dân huyện cần giờ giao 3 hecta đất nông nghiệp. Lí do hộ gia đình này được giao 3 hecta đất nông nghiệp là tương ứng với số nhân khẩu nông nghiệp trong hộ gia đình ông A, bà B. Còn nhà bên cạnh, gia đình chị X, anh Y, do chỉ có 2 nhân khẩu nông nghiệp trong hộ gia đình, nên diện tích họ được giao ít hơn. Giả sử như nếu chị C đang sinh sống ở làng khác, do đi lấy chồng. Hộ gia đình ông A, bà B muốn chuyển nhượng đất cho người khác, thì phải có chữ kí của chị C. Do bởi trong trường hợp này, là cùng nhau tạo lập nên khối tài sản, tại thời điểm phát sinh khối tài sản đó, có chị C trong đó, chị C vừa có quan hệ huyết thống, vừa đang ở chung, và cùng tạo lập (bằng chứng tạo lập do bởi vì có chị, nên diện tích đất nông nghiệp của hộ gia đình ông A, bà B mới được như vậy).

Lưu ý: việc xác định có phải là thành viên hộ gia đình hay không không phải là căn cứ trên hộ khẩu. Trước Luật đất đai 2013, không có bất kỳ quy định pháp luật nào giải thích thế nào là Hộ gia đình, nên khi xác định một người có phải là thành viên trong hộ gia đình nào đó hay không, thì có các cách thức áp dụng không thống nhất giữa các địa phương. Có địa phương dựa vào yếu tố có chung hộ khẩu, tuy nhiên, hộ khẩu chỉ là để giúp Nhà nước quản lý về cư trú, chứ Hộ khẩu không nói rõ quan hệ gia đình. V/d: trước ngày 1/7/2004, ở TPHCM (Hà Nội) có quy định, chỉ có những người có hộ khẩu ở TPHCM (Hà Nội), mới được mua nhà hoặc nhận chuyển nhượng đất tại TPHCM (Hà Nội). Tuy nhiên, trên thực tế, có rất nhiều người dân ở quê, có tiền, muốn mua đất tại TPHCM (Hà Nội), nên họ nhập nhờ hộ khẩu vào một hộ gia đình nào đó. Cho nên, nếu dựa trên hộ khẩu hoàn toàn không phản ánh đúng bản chất của hộ gia đình.

Tuy nhiên, có một số địa phương vẫn dựa vào hộ khẩu để xác định thành viên của hộ gia đình, là do bởi, trong một số quy định pháp luật trước đó, có những quy định thể hiện điều đó. V/d: quy định về giao đất theo Nghị định 64 năm 1994, có quy định, giao cho hộ gia đình theo số lượng nhân khẩu nông nghiệp thường trú tại địa phương của hộ gia đình. Bản thân nhân khẩu, chủ hộ là lấy ra từ hộ khẩu.

+) Cộng đồng dân cư (Điều 5, khoản 3, Luật đất đai)

Trong luật chỉ nói là “Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ”, tuy nhiên, có thể hiểu Cộng đồng dân cư gồm có 2 đối tượng: thứ nhất, là cộng đồng dân tộc thiểu số sử dụng đất nông nghiệp và dòng họ.

Trên thực tế, khi muốn tìm hiểu quy định pháp luật về việc chuyển nhượng, thế chấp đất hương hỏa thờ cúng của một dòng họ nào đó, thì tìm hiểu quy định của pháp luật về quyền và nghĩa vụ của cộng đồng dân cư sử dụng đất (Điều 181 – Quyền và nghĩa vụ của cơ sở tôn giáo và cộng đồng dân cư). Nghĩa là không có một quy định pháp luật nào quy định cụ thể về đất hương hỏa.

+) Cơ sở tôn giáo (Điều 5, khoản 4, Luật đất đai)

+) Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao (Điều 5, khoản 5, Luật đất đai)

+) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch (Điều 5, khoản 6, Luật đất đai):

2 trường hợp, đ/v mỗi đối tượng, có cơ chế pháp lý trong việc sử dụng đất khác nhau:

• TH1: Người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư (Điều 183, Điều 185, Luật Đất đai). Mặc dù trong phần phân loại chủ thể sử dụng đất, người Việt Nam định cư ở nước ngoài bao gồm cả chủ thể sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư, tuy nhiên, thực tế, trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ghi tên doanh nghiệp do người Việt Nam định cư ở nước ngoài thành lập. Trong điều 5, khoản 1, điểm e, Thông tư 23 ngày 19/5/2014, quy định về việc cấp GCNQSDĐ, thì có quy định người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam, thì ghi tên tổ chức, kinh tế là pháp nhân thực hiện dự án đầu tư trên GCNQSDĐ.
• TH2: Người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở và được công nhận quyền sử dụng đất ở. Trong trường hợp này, trên GCNQSDĐ, sẽ ghi tên người Việt Nam định cư ở nước ngoài đó. Đối với trường hợp này, quyền và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được quy định tại Điều 186, Luật Đất đai. Điểm đ, khoản 1, Điều 179, Luật đất đai quy định: “Trường hợp người được thừa kế là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật này thì được nhận thừa kế quyền sử dụng đất; nếu không thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật này thì được hưởng giá trị của phần thừa kế đó;”, Vậy người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng như thế nào thì mới được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam? à Họ phải thuộc đối tượng được phép nhập cảnh vào Việt Nam. Cơ sở pháp lý: Điều 7, khoản 1 và Điều 8, khoản 1, Luật Nhà ở 2014.

+) Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (DN 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, DN VN mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quyd dịnh của pháp luật về đầu tư (Điều 5, khoản 7, Luật Đất đai)

2.3. Cơ sở pháp lý làm phát sinh quyền sử dụng đất.

Điều 169, Luật Đất đai.

Lưu ý: mặc dù có 4 cách thức khác nhau để làm phát sinh quyền sử dụng đất của một chủ thể nào đó: được Nhà nước giao đất, được Nhà nước cho thuê đất, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, được nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, không phải là nhà nước áp dụng cả 4 cách thức này với tất cả các chủ thể sử dụng đất, mà tùy thuộc vào từng loại chủ thể sử dụng đất, mà nhà nước áp dụng những cách thức khác nhau.

V/d (Bổ sung cơ sở pháp lý)

• Với tổ chức trong nước, nhà nước áp dụng hình thức giao đất (có thu tiền sử dụng đất, không thu tiền sử dụng đất). Riêng đối với tổ chức trong nước mà là tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, Nhà nước còn áp dụng cách thức nữa là cho thuê đất. Đ/v các tổ chức nói chung, Nhà nước còn áp dụng cách thức thứ ba, là công nhận quyền sử dụng đất cho họ. Còn đối với cách thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thì chỉ có các tổ chức kinh tế mới được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Chỉ có tổ chức kinh tế mới được nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất, còn đ/v tổ chức trong nước nói chung, còn được tặng cho, nhận thừa kế quyền sử dụng đất.

(Chú ý: Nhận quyền sử dụng đất khác với

• Với hộ gia đình, cá nhân, thì Nhà nước áp dụng cả bốn cách thức: được Nhà nước giao đất, được Nhà nước cho thuê đất, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua tặng cho, thừa kế, được nhận chuyển đổi quyền sử dụng đất.
• Tương tự đ/v cộng đồng dân cư. Tuy nhiên, trong Luật có một trường hợp ngoại lệ: Cộng đồng dân cư, nếu được nhận quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng, tặng cho Quyền sử dụng đất trước ngày 1/7/2004 thì họ vẫn được cấp GCNQSDĐ (Điều 102 khoản 4, điểm c, Luật đất đai)
• Tương tự, đ/v các loại chủ thể khác.
• Đ/v doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, thì tham chiếu đến Điều 183, Luật đất đai.

3. Chủ thể quản lý đất đai (tham khảo trong giáo trình)

Gồm 3 nhóm

• Các cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền chung (Chính phủ, UBND các cấp)
• Các cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền riêng
  • Hệ thống quản lý đất đai chuyên ngành: ở đây là ngành tài nguyên và môi trường, bao gồm: bộ tài nguyên môi trường (trung ương, trực thuộc chính phủ, có trách nhiệm giúp chính phủ trong việc quản lý đất đai, tài nguyên môi trường khác), sở tài nguyên môi trường (cấp tỉnh), phòng tài nguyên môi trường (cấp huyện), công chức địa chính xã phường thị trấn (cấp xã). Điều 24, Điều 25, Luật đất đai; Điều 4, NĐ 43
  • Các ngành và lĩnh vực khác có liên quan (bộ tài chính và các cơ quan trực thuộc, bộ xây dựng và các cơ quan trực thuộc). Chức năng chính của các cơ quan này không phải là quản lý đất đai, tuy nhiên Bộ tài chính & các cơ quan trực thuộc; Bộ xây dựng và các cơ quan trực thuộc có tham gia vào quản lý nhà nước về đất đai với tư cách là chủ thể quản lý.
    • V/d: Bộ tài chính: theo Điều 22, Luật đất đai, trong các hoạt động quản lý đất đai, thì có hoạt động ban hành ra các văn bản quy phạm pháp luật để quản lý đất đai. Các thông tư hướng dẫn nghị định về chính sách tài chính trong lĩnh vực đất đai, như là các thông tư hướng dẫn nghị định về thu tiền sử dụng đất, thông tư hướng dẫn về thu tiền thuê đất, do Bộ Tài chính ban hành. Hoặc trong các hoạt động quản lý đất đai, có hoạt động ban hành giá đất, trước đây, Bộ tài chính là cơ quan giúp Chính phủ trong việc xây dựng khung giá đất; theo quy định của pháp luật hiện nay, thì Bộ Tài chính không còn là cơ quan ban hành khung giá đất nữa, mà là Bộ Tài nguyên Môi trường. Tuy nhiên, Bộ Tài chính vẫn có chức năng trong việc tham gia vào quá trình thẩm định giá đất đó…
    • d: Bộ xây dựng: chức năng chính của Bộ xây dựng là quản lý nhà nước về xây dựng, tuy nhiên, trong lĩnh vực đất đai, kinh doanh bất động sản, thì Bộ xây dựng là cơ quan quản lý nhà nước ở trung ương được giao nhiệm vụ thống nhất quản lý nhà nước về hoạt động kinh doanh bất động sản, trong đó có hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất, cụ thể là các hoạt động: chuyển nhượng QSDĐ, cho thuê QSDĐ. Hoặc là quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn do Bộ xây dựng và các cơ quan trực thuộc ban hành cùng với quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ để Nhà nước tiến hành hoạt động điều phối đất đai, như là giao đất, cho thuê đất. thu hồi đất…

(Khoản 2, Điều 23, Luật Đất đai)

• Tổ chức dịch vụ công về đất đai được thành lập và hoạt động theo quy định của chính phủ: Theo quy định của pháp luật, có 2 loại hình
  • Văn phòng đăng ký đất đai (trước ngày 1/7/2014, theo quy định của Luật đất đai cũ, thì gọi là Văn phòng đăng ký quyền sử đụng đất). Văn phòng đăng ký đất đai trước đây được thành lập ở 2 cấp: cấp tỉnh, cấp huyện. Kể từ 1/7/2014 (ngày Luật Đất đai 2013 có hiệu lực thi hành), cơ cấu lại văn phòng đăng ký đất đai này, hợp nhất văn phòng đăng ký đất đai cấp tỉnh và cấp huyện thành văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Sở tài nguyên môi trường, nhưng có các chi nhánh ở quận huyện. Chức năng chủ yếu: là tổ chức đầu mối trong việc thực hiện các hoạt động về quản lý, chỉnh lý, cập nhật hệ thống hồ sơ địa chính (toàn bộ các tài liệu, sổ sách lưu trữ các thông tin tự nhiên, pháp lý, về đất đai), là cơ quan đầu mối trong việc thủ tục tất cả các thủ tục về giao dịch quyền sử dụng đất, cũng như các thủ tục về giao đất, cho thuê đất…
  • Trung tâm phát triển quỹ đất: trước Luật đất đai 2013, theo quy định của Luật đất đai cũ, tên gọi là tổ chức phát triển quỹ đất, có 2 trường hợp: hoặc các doanh nghiệp nhà nước thực hiện các nhiệm vụ công ích về phát triển quỹ đất, hoặc trung tâm phát triển quỹ đất là đơn vị tổ chức sự nghiệp có con dấu riêng. Luật đất đai 2013 bỏ đi mô hình doanh nghiệp nhà nước thực hiện các nhiệm vụ công ích, chỉ giữ lại trung tâm phát triển quỹ đất. Hoạt động của trung tâm phát triển quỹ đất chủ yếu là gắn liền với hoạt động về thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng. (Điều 5, khoản 2, Nghi định 43)
• Các cơ quan nhà nước khác có tham gia vào hoạt động quản lý đất đai : Đây chính là Quốc hội và Hội đồng nhân dân các cấp. Các cơ quan này là cơ quan quyền lực nhà nước, tham gia vào quản lý đất đai với tư cách là chủ thể quản lý:
  • Quốc hội: Quốc hội ban hành văn bản pháp luật về quản lý đất đai. Trong hoạt động về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (định hướng sử dụng đất cho từng giai đoạn), thì quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia do Chính phủ xây dựng thì phải trình quốc hội phê duyệt thì mới có hiệu lực thi hành.
  • Hội đồng nhân dân các cấp thực hiện quyền quyết định, quyền giám sát tối cao đối với hoạt động quản lý nhà nước về đất đai bởi hoạt động thông qua quy hoạch kế hoạch sử dụng đất tại địa phương do UBND cùng cấp trình.

4. Chủ thể khác của quan hệ pháp luật đất đai

Các chủ thể tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai, nhưng không phải là chủ thể sở hữu đất đai, không phải là chủ thể sử dụng đất đai, không phải là chủ thể quản lý đất đai, thì được gọi là chủ thể khác của quan hệ pháp luật đất đai.

Trường hợp thế chấp QSDĐ

V/d: Trong quy định của pháp luật đất đai, cho phép người sử dụng đất, khi thỏa mãn những điều kiện nhất định, họ được thực hiện quyền, gọi là quyền thế chấp QSDĐ hoặc tài sản gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam. Nếu như hộ là hộ gia đình, cá nhân, thì còn được phép thế chấp tại các tổ chức kinh tế, cá nhân khác. V/d: ông A, thế chấp QSDĐ và tài sản gắn liền với đất cho ngân hàng Agribank, thì quan hệ thế chấp này là quan hệ pháp luật đất đai, phát sinh khi A thực hiện quyền của người sử dụng đất là quyền thế chấp. Khi đó, ngân hàng Agribank được gọi là chủ thể khác của quan hệ pháp luật đất đai. Vì khi ông A thế chấp tại ngân hàng như vậy, thì không làm chuyển quyền SDĐ từ ông A sang cho ngân hàng Agribank.

V/d: Chị B vay tiền của chị C, thế chấp bằng QSDĐ, thì quan hệ thế chấp giữa 2 cá nhân chị B và chị C là quan hệ pháp luật đất đai, phát sinh khi chị B thực hiện quyền của người sử dụng đất là quyền thế chấp.  Trong quan hệ về thế chấp này, chị B là người sử dụng đất,  còn chị C (bên nhận thế chấp), dưới góc độ pháp luật đất đai, được coi là chủ thể khác của quan hệ pháp luật đất đai.

Trường hợp cho thuê QSDĐ

V/d: ông A cho ông B thuê QSDĐ để sử dụng. Thì đây là quan hệ pháp luật đất đai, cụ thể, thuộc nhóm quan hệ về sử dụng đất, phát sinh khi ông A là người sử dụng đất, thực hiện quyền cho thuê QSDĐ. Trong quan hệ cho thuê đó, nếu dưới góc độ của luật dân sự, A được gọi là bên cho thuê, B được gọi là bên thuê; nếu dưới góc độ của luật đất đai, thì A được gọi là chủ thể sử dụng đất, nếu như đất cho thuê là đất thông thường (nằm ngoài khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao), thì B được gọi là chủ thể khác.

V/d: Khu văn phòng cho thuê của Posco. Posco xây dựng văn phòng, sau đó cho các doanh nghiệp, cá nhân có nhu cầu, thuê lại đất, các văn phòng trong đó để làm văn phòng. Thì quan hệ cho thuê đó là quan hệ pháp luật đất đai, Posco là người sử dụng đất, những đối tượng đi thuê đất, văn phòng của nó, được gọi là chủ thể khác của quan hệ pháp luật đất đai.

Lưu ý

• Đ/v quan hệ cho thuê QSDĐ, nếu đất thuê mà là đất nằm trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, thì cả bên cho thuê và cả bên đi thuê đều được coi là chủ thể sử dụng đất, còn nếu đất đó nằm ngoài khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, thì bên đi thuê gọi là chủ thể khác trong quan hệ pháp luật về đất đai.
• Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân thuê đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác mà đất đó không nằm trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp khu chế xuất thì có các quyền và nghĩa vụ theo quy định củaph áp luật về dân sự à Luật đất đai 2013: Điều 179 khoản 5; Điều 175 khoản 2.

Trường hợp góp vốn bằng giá trị QSDĐ

Trong quan hệ về góp vốn bằng giá trị QSDĐ dưới hình thức hợp đồng liên doanh. V/d: doanh nghiệp A có đất (doanh nghiệp A là người sử dụng đất), đem góp vốn bằng giá trị QSDĐ đó với một cá nhân B nào đó. Giả sử đây là hình thức góp vốn thông qua hợp đồng liên doanh, để tạo thành một pháp nhân mới (A góp vốn với B = C). Trong trường hợp này, quan hệ góp vốn này là quan hệ pháp luật đất đai, cụ thể, là quan hệ sử dụng đất. A với tư cách là bên góp vốn (người sử dụng đất). Quyền sử dụng đất chuyển từ A sang C. Còn B được coi là chủ thể khác.

Trong quan hệ về góp vốn bằng giá trị QSDĐ dưới hình thức hợp đồng hợp tác kinh doanh: A góp đất, B góp tiền dưới hình thức hợp đồng hợp tác kinh doanh. Trong trường hợp này, quyền sử dụng đất vẫn thuộc về A. B là chủ thể khác trong quan hệ pháp luật đất đai.

Trong quan hệ về góp vốn bằng giá trị QSDĐ vào một pháp nhân đã tồn tại để trở thành thành viên của pháp nhân đó: V/d: A góp vốn vào B = B. Trong trường hợp này, QSDĐ chuyển từ A sang B, nên quan hệ đó được gọi quan hệ sử dụng đất phát sinh giữa chủ thể sử dụng đất cũ và chủ thể sử dụng đất mới.

Nhận giao khoán đất nông nghiệp

Trường hợp các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nhận khoán đất nông nghiệp từ Ban quản lý rừng phòng hộ, rừng đặc dụng, hoặc trước đây theo Luật cũ là từ các Nông lâm trường quốc doanh. Người nhận khoán đất, được coi là chủ thể khác. Trong quy định của pháp luật đất đai, đối với đất nông nghiệp, có một quy định là trong một số trường hợp, ví dụ, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, thì chủ thể sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng đó, được quyền giao khoán lại đất cho các hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong các khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó (Điều 136, khoản 2, Điều 137, khoản 2, Luật đất đai).

Điều 136, khoản 2, Luật đất đai:

2. Tổ chức quản lý rừng phòng hộ giao khoán đất rừng phòng hộ cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống tại đó để bảo vệ, phát triển rừng; Ủy ban nhân dân cấp huyện giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đó sử dụng.

Điều 137, khoản 2, Luật đất đai:

2. Tổ chức quản lý rừng đặc dụng giao khoán ngắn hạn đất rừng đặc dụng trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt cho hộ gia đình, cá nhân chưa có điều kiện chuyển ra khỏi khu vực đó để bảo vệ rừng.

Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất cho Ban quản lý rừng phòng hộ, rừng đặc dụng, để Ban quản lý đó quản lý rừng phòng hộ, rừng đặc dụng. Thì quan hệ giao đất giữa Nhà nước và Ban quản lý đó là quan hệ pháp luật đất đai, thuộc nhóm quan hệ về sở hữu đất đai. Ban quản lý này là chủ thể sử dụng đất (tổ chức trong nước).

Quan hệ giao khoán giữa ban quản lý với hộ gia đình các nhân này là quan hệ pháp luật đất đai, thuộc nhóm quan hệ về sử dụng đất. Hộ gia đình, cá nhân nhận khoán đất, theo quy định của pháp luật đất đai, chỉ có các quyền và nghĩa vụ theo hợp đồng khoán, chứ không có các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.

Vụ việc: Giao khoán” vụ việc ở Đà Nẵng., rừng đặc dụng Nam Hải Vân. Báo chí đăng rất nhiều, có những hộ gia đình, cá nhân được giao khoán đất, sau đó tự ý chuyển nhượng cho người khác, xây dựng nhà ở trên đất được giao khoán à vi phạm pháp luật. Do bởi, những đối tượng này, theo quy định của pháp luật, chỉ nhận khoán để khoanh nuôi, bảo vệ, phát triển rừng, chứ không được sử dụng vào mục đích khác (như là xây dựng nhà ở), đặc biệt họ không có quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, không được nhà nước cấp GCNQSDĐ, không được phép giao dịch QSDĐ.