Quyền đối với bất động sản liền kề trong Bộ luật dân sự 2015

Quyền đối với bất động sản liền kề là quyền phái sinh từ chế định sở hữu. Ở Việt Nam, quyền này được quy định trong Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 1995, năm 2005 và tiếp tục ghi nhận trong BLDS 2015 ở một mục riêng tại Chương XIV “Quyền khác đối với tài sản” gồm 12 điều (từ Điều 245 đến Điều 256). So với BLDS năm 2005, quyền đối với bất động sản liền kề trong BLDS năm 2015 có những điểm mới cơ bản sau:

Thứ nhất, đưa ra khái niệm về quyền đối với bất động sản liền kề

Theo nghĩa rộng, quyền đối với bất động sản liền kề là một chế định pháp luật dân sự, là tổng hợp các quy phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình sử dụng một bất động sản liền kề thuộc sở hữu của một chủ thể khác nhằm khai thác, sử dụng bất động sản thuộc sở hữu của mình một cách hợp lý. Theo nghĩa hẹp, quyền đối với bất động sản liền kề là quyền của chủ sở hữu bất động sản (bị vây bọc) trong những điều kiện do pháp luật quy định, được sử dụng bất động sản (vây bọc) của người khác trong những phạm vi xác định để thỏa mãn việc khai thác, sử dụng một cách hợp lý bất động sản thuộc sở hữu của mình[1].

BLDS năm 2005, các nhà làm luật không sử dụng thuật ngữ quyền đối với bất động sản liền kề mà sử dụng thuật ngữ quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề để nói về các quyền về lối đi, cấp, thoát nước, cấp khí ga, đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác tại Điều 273 với nội dung “Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất có quyền sử dụng bất động sản liền kề thuộc sở hữu của người khác để đảm bảo các nhu cầu của mình về lối đi, cấp, thoát nước, đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý nhưng phải đền bù nếu không có thỏa thuận khác”. So với BLDS năm 2005, BLDS năm 2015 đã bỏ cụm từ “sử dụng hạn chế”. Việc bỏ cụm từ này được lý giải như sau: (1) từ“sử dụng” cộng với từ “quyền” phía trước trở thành “quyền sử dụng” dễ dẫn đến hiểu nhầm với “quyền sử dụng” trong nội hàm quyền sở hữu nên việc bỏ từ “sử dụng” để không gây nhầm lẫn; (2) yếu tố “hạn chế”không cần thể hiện ở thuận ngữ “định danh” quyền mà nội hàm của nó nên để cho chính nội hàm các quyền được thể hiện[2]. Điều 245 đưa ra khái niệm quyền đối với bất động sản liền kề là một quy định mới của BLDS năm 2015 và là sự tiến bộ của BLDS năm 2015 so với các bộ luật trước đây. Theo đó, quyền đối với bất động sản liền kề được định nghĩa như sau:“Quyền đối với bất động sản liền kề là quyền được thực hiện trên một bất động sản (gọi là bất động sản chịu hưởng quyền) nhằm phục vụ cho việc khai thác một bất động sản khác thuộc quyền sở hữu của người khác (gọi là bất động sản hưởng quyền. Như vậy, về bản chất, quyền đối với bất động sản liền kề là một loại vật quyền, bởi nó cho người hưởng quyền có được những quyền năng nhất định trên “bất động sản chịu hưởng quyền” dựa trên mối liên hệ giữa hai bất động sản, theo đó, một bất động sản phải chịu gánh nặng nhằm phục vụ cho việc khai thác bất động sản còn lại thuộc quyền sở hữu của người khác[3].

Tuy nhiên, theo nguyên lý chung, thì địa dịch (quyền đối với bất động sản liền kề) không thể là quan hệ giữa bất động sản này với bất động sản khác, mà đó là quan hệ giữa các chủ sở hữu bất động sản với nhau. Thông qua đó, chủ sở hữu một bất động sản được sử dụng một bất động sản thuộc sở hữu của người khác để phục vụ cho việc khai thác bất động sản thuộc quyền sở hữu của mình.

Thứ hai, bổ sung quy định về hiệu lực của quyền đối với bất động sản liền kề

Hiệu lực của quyền đối với bất động sản liền kề là một quy định mới của BLDS năm 2015 (BLDS năm 2005 không có quy định) “Quyền đối với bất động sản liền kề có hiệu lực đối với mọi cá nhân, pháp nhân và được chuyển giao khi bất động sản được chuyển giao, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác” (Điều 247). Như vậy, quyền đối với bất động sản liền kề tồn tại cho đến khi bất động sản liền kề còn tồn tại. Chỉ khi bất động sản liền kề không còn nữa, hoặc khi các bất động sản nhập làm một, hoặc khi nhu cầu sử dụng bất động sản liền kề không còn nữa thì quyền này mới mất đi. Do đó, trong đời sống, nếu bất động sản liền kề được chuyển giao thì quyền đối với bất động sản liền kề có hiệu lực đối với người được chuyển giao đó[4].

Thứ ba, bổ sung nguyên tắc thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề

Pháp luật dân sự tôn trọng nguyên tắc tự thỏa thuận giữa các chủ thể. Vì thế, trong trường hợp, giữa chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền và chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền có sự thỏa thuận với nhau về việc sử dụng bất động sản liền kề thì tuân theo sự thỏa thuận đó. Nếu giữa các bên chủ thể không có sự thỏa thuận với nhau, thì tuân theo quy định của pháp luật. Chính vì thế, BLDS năm 2015 đã quy định rõ 3 các nguyên tắc thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề, đó là: “1. Bảo đảm nhu cầu hợp lý của việc khai thác bất động sản hưởng quyền phù hợp với mục đích sử dụng của cả bất động sản hưởng quyền và bất động sản chịu hưởng quyền; 2. Không được lạm dụng quyền đối với bất động sản chịu hưởng quyền; 3. Không được thực hiện hành vi ngăn cản hoặc làm cho việc thực hiện quyền đối với bất động sản hưởng quyền trở nên khó khăn.”(Điều 248).

Việc quy định các nguyên tắc trên sẽ làm căn cứ pháp lý cho việc thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề giữa các chủ thể. Vì, việc khai thác, sử dụng bất động sản liền kề của chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền phải đặt trong mối tương quan với quyền và lợi ích của chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền. Các bên cần tôn trọng, tạo điều kiện thuận lợi nhất để thực hiện quyền và nghĩa vụ đối với nhau trong việc khai thác công dụng của bất động sản; hạn chế tối đa các hành vi ngăn cản, gây trở ngại cho việc thực hiện quyền của chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền.

Thứ tư, bổ sung căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề

Điều 274 BLDS năm 2005 quy định: “Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề được xác lập theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật”. Với quy định này, quyền đối với bất động sản liền kề không tồn tại mặc nhiên, mà phải dựa trên cơ sở nhất định và với những điều kiện nhất định. Những hành vi và điều kiện này phải phù hợp với những yêu cầu của pháp luật kể cả việc thỏa thuận ý chí giữa các bên cũng phải tuân thủ theo pháp luật và không có sự thỏa thuận vô giới hạn. Tuy nhiên, căn cứ vào các quy định khác của Bộ luật này, thì quyền đối với bất động sản liền kề còn được xác lập theo địa thế tự nhiên (Điều 277). Ngoài 3 căn cứ theo BLDS năm 2005 là: theo thỏa thuận, theo quy định của pháp luật và theo địa thế tự nhiên, thì BLDS năm 2015 đã bổ sung thêm căn cứ mới làm phát sinh quyền đối với bất động sản liền kề đó là căn cứ“xác lập theo di chúc”. Đây là căn cứ có ý nghĩa rất lớn, vì di chúc là sự thể hiện ý chí của cá nhân nhằm chuyển tài sản của mình cho người khác sau khi chết. Di chúc theo quy định của điều luật là của chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền. Khi chủ sở hữu đó chết có để lại di chúc hợp pháp, ý chí của chủ thể đó dành cho chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc được hưởng quyền đối với bất động sản (sử dụng hạn chế trên bất động sản) của mình thì sẽ được tôn trọng và thực hiện[5].

Thứ năm, bổ sung quy định về thay đổi việc thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề

Điều 249 BLDS năm 2015 quy định: “Trường hợp có sự thay đổi về sử dụng, khai thác bất động sản chịu hưởng quyền dẫn đến thay đổi việc thực hiện quyền đối với bất động sản hưởng quyền thì chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền phải thông báo trước cho chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền trong một thời hạn hợp lý. Chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền phải tạo điều kiện thuận lợi cho chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền phù hợp với thay đổi này”. Đây là một quy định hoàn toàn mới trong BLDS năm 2015 nhằm bảo đảm quyền của chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền và chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền. Việc thông báo trước cho chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền có vai trò trong việc tạo điều kiện cho chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền có thể chủ động tìm các giải pháp thay thế, dự phòng để bảo đảm cho việc sử dụng bất động sản hưởng quyền không bị gián đoạn[6].

Thứ sáu, dự liệu khá đầy đủ các trường hợp chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề

BLDS năm 2015 chủ yếu kế thừa quy định tại Điều 279 BLDS năm 2005 về 2 căn cứ chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề, đó là căn cứ: bất động sản liền kề với bất động sản của chủ sở hữu đang thực hiện quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề đó nhập làm một; chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất không còn nhu cầu sử dụng hạn chế bất động sản liền kề. Tuy nhiên, khái quát thực tiễn thi hành và có nhiều cách tiếp cận mới, BLDS năm 2015 đã dự liệu khá đầy đủ các trường hợp chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề theo quy định tại Điều 256, đó là:

– Bất động sản hưởng quyền và bất động sản chịu hưởng quyền thuộc quyền sở hữu của một người (hay nói khác đi, khi bất động sản liền kề và bất động sản của chủ sở hữu đang thực hiện quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề nhập làm một). Trong trường hợp này, nhu cầu sử dụng hạn chế bất động sản liền kề mặc nhiên bị chấm dứt (người ta không thể chỉ sử dụng hạn chế bất động sản của chính họ, ngoài những hạn chế chung do pháp luật quy định đối với loại bất động sản đó)[7].

– Việc sử dụng, khai thác bất động sản không còn làm phát sinh nhu cầu hưởng quyền. Quy định này được hiểu là, chủ sở hữu đang sử dụng quyền đối với bất động sản liền kề và đến một thời điểm nhất định không cần thiết cũng như không tiếp tục sử dụng bất động sản liền kề để phục vụ cho việc khai thác, sử dụng bất động sản của mình. Điều này có thể thực hiện qua các hành vi sau đây: (1) Từ chối quyền sử dụng thông qua lời tuyên bố hoặc bằng văn bản. Việc thể hiện này phải bảo đảm các yêu cầu có hiệu lực của giao dịch dân sự về chủ thể, nội dung và sự tự nguyện của ý chí; (2) Việc từ chối sử dụng quyền đối với bất động sản liền kề cũng có thể được thể hiện bởi hành vi của người có quyền đối với bất động sản liền kề để thể hiện sự từ bỏ quyền của họ hoặc không tiếp tục sử dụng quyền đối với bất động sản liền kề, đó là hành vi: Chủ sở hữu không tiếp tục sử dụng quyền đối với bất động sản liền kề thông thường là họ đã có hệ thống khác thay thế và họ đã chủ động loại bỏ đối tượng của quyền đối với bất động sản liền kề.

– Theo thỏa thuận của các bên. Chủ sở hữu ngoài việc từ bỏ không tiếp tục sử dụng quyền đối với bất động sản liền kề, thì họ cũng có thể thỏa thuận chấm dứt sử dụng hạn chế bất động sản liền kề. Việc thỏa thuận đó thông qua các quy định pháp luật liên quan đến giao dịch về quyền sử dụng đất, phải được lập thành văn bản, có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền nhằm tránh các tranh chấp có thể phát sinh.

– Trường hợp khác theo quy định của pháp luật. Có thể kể đến các trường hợp như: Bất động sản liền kề không còn do bị sói mòn, lở, sụt, lún, do quyết định của cơ quan có thẩm quyền về giải phóng mặt bằng, mở đường công cộng qua bất động sản bị vây bọc…[8]

Thứ bẩy, quy định cụ thể quyền về lối đi qua bất động sản liền kề 

“Lối đi” với nghĩa là “khoảng đất hẹp dùng để vào một nơi nào
đó”[9]. Lối đi ra đường công cộng từ một bất động sản bị vây bọc có thể chỉ đi qua bất động sản thuộc một hay nhiều chủ sở hữu nhưng cũng có thể qua liên tiếp nhiều bất động sản thuộc các chủ sở hữu khác nhau[10]. Nếu như BLDS năm 2005 chỉ quy định quyền về lối đi qua bất động sản liền kề trong trường hợp bất động sản đó “không có lối đi ra”, tức là bất động sản bị vây bọc hoàn toàn. Nhưng trên thực tế, có rất nhiều bất động sản vẫn có lối đi ra, nhưng lối đi này không đủ để đi ra đường công cộng, gây nhiều khó khăn cho việc sử dụng, khai thác hợp lý bất động sản đó và thực tế đã xảy ra không ít tranh chấp kéo dài, do chưa đủ cơ sở pháp lý để giải quyết. Điều 254 BLDS năm 2015 đã giải quyết được bất cập này theo hướng tiếp cận mới đó là, quy định cho chủ sở hữu bất động sản được quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình lối đi ngay cả trong trường hợp lối đi đã có nhưng không đủ để được coi là hợp lý, cụ thể như sau:

“1. Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ. Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi. Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định.

Trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù”.

Tính thuận tiện và hợp lý được thể hiện ở chỗ, phải bảo đảm cho chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc có thể khai thác, sử dụng bất động sản có hiệu quả nhất. Tuy nhiên, chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc không thể tự mình chỉ định “lối đi” theo ý của mình, mà cần phải có sự đồng ý của chủ sở hữu bất động sản liền kề. Phải kết hợp quyền lợi của các bên trong việc xác lập lối đi, trên nguyên tắc bảo đảm quyền lợi của các bên, nếu nghiêng về một phía có thể làm trầm trọng hơn tình trạng của bên kia. Quan trọng hơn nữa, các chủ sở hữu bất động sản liền kề là những láng giềng có thể dễ dàng dẫn đến những bất lợi sau này nếu không có những giải pháp thích hợp được sự đồng thuận của họ và chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác[11].

Kết luận

Xuất phát từ đặc tính tự nhiên cùng với tính chất không thể di dời được của bất động sản, vì thế, chế định quyền đối với bất động sản liền kề được đặt ra. BLDS năm 2015 đã có các quy định mới, cụ thể về quyền đối với bất động sản liền kề, tạo cơ sở pháp lý cho các chủ thể tham gia quan hệ pháp luật dân sự xác định được quyền, nghĩa vụ của mình khi sử dụng bất động sản liền kề thuộc quyền sở hữu của người khác. Hơn nữa, các tranh chấp về quyền đối với bất động sản liền kề ngày càng diễn ra phổ biến và phức tạp trong thực tế đời sống và đặt ra yêu cầu giải quyết một cách thấu đáo. Do vậy, nhận thức đúng bản chất của quyền này, tìm hiểu căn cứ phát sinh, chấm dứt, nội dung cụ thể của các quyền đó và phạm vi quyền đối với bất động sản liền kề là những vấn đề cần được đặt ra để nhằm hạn chế các tranh chấp phát sinh, nâng cao tính ổn định, góp phần bảo đảm sự hòa thuận, văn minh trong quá trình khai thác, sử dụng tài sản của các chủ sở hữu[12]./.

[1] Nguyễn Văn Huy, “Pháp luật về quyền đối với bất động sản liền kề”, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật, số chuyên đề triển khai thi hành BLDS 2015, tr. 133.

[2] Đỗ Văn Đại, “Bình luận khoa học những điểm mới của BLDS năm 2015”, Nhà xuất bản Hồng Đức, năm 2016, tr.250.

[3] Bùi Thị Thanh Hằng, “Một số vấn đề đáng lưu ý về quyền sở hữu và quyền khác đối với tài sản của Bộ luật Dân sự năm 2015”, kỷ yếu tọa đàm “Giới thiệu Bộ luật Dân sự 2015” ngày 17/6/2016  tại Bộ Tư pháp.

[4] Đỗ Văn Đại, “Bình luận khoa học những điểm mới của BLDS năm 2015”, Nhà xuất bản Hồng Đức, năm 2016, tr.253.

[5] Nguyễn Văn Huy, “Pháp luật về quyền đối với bất động sản liền kề”, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật, số chuyên đề triển khai thi hành BLDS 2015, tr. 136.

[6] Đỗ Văn Đại, “Bình luận khoa học những điểm mới của BLDS năm 2015”, Nhà xuất bản Hồng Đức, năm 2016, tr.257.

[7] Phạm Công Lạc “Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề”, Nhà xuất bản Tư pháp năm 2006, tr.123.

[8] Nguyễn Văn Huy, “Pháp luật về quyền đối với bất động sản liền kề”, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật, số chuyên đề triển khai thi hành BLDS 2015, tr. 137.

[9] Nguyễn Văn Việt (1971), Dân luật, Sài gòn, tr. 561.

[10] Phạm Công Lạc “Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề”, Nhà xuất bản Tư pháp năm 2006, tr. 148-149.

[11] Trần Thị Huệ, “Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề và vấn đề tranh chấp ranh giới”, Nhà xuất bản Tư pháp, năm 2011, tr. 63.

[12] Nguyễn Văn Huy, “Pháp luật về quyền đối với bất động sản liền kề”, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật, số chuyên đề triển khai thi hành BLDS 2015, tr. 142.

Nguồn: Tạp chi tòa án nhân dân (http://tapchitoaan.vn/bai-viet/phap-luat/quyen-doi-voi-bat-dong-san-lien-ke-trong-blds-2015)