Vật quyền trong pháp luật dân sự Việt Nam

Chuyên mụcLuật dân sự, Thảo luận pháp luật Vật quyền
Luật sư tư vấn pháp luật miễn phí cho người nghèo

1. Khái niệm

Khái niệm vật quyền bắt đầu được xây dựng trong Luật La Mã và được biết dưới tên gọi jus in re (quyền trên vật). Đây là một quyền được đòi hỏi trong một loại án kiện mà trong đó bị đơn không được xác định, gọi là action in rem, phân biệt với loại án kiện mà trong đó bị đơn được xác định rõ lai lịch, goi là action in personam. Tuy nhiên Luật La Mã vẫn không đưa ra được một định nghĩa hoàn chỉnh về khái niệm vật quyền như đối với trái quyền (jus ad rem).
Theo cuốn từ điển Luật học của Viện khoa học pháp lýBộ Tư pháp, vật quyền là quyền thực hiện trực tiếp trên vật và có tác dụng mang lại cho người có quyền toàn bộ hoặc một phần tiện ích kinh tế của vật đó.

Theo PGS. TS. Dương Đăng Huệ, nguyên Vụ trưởng Vụ pháp luật dân sự – kinh tế, Bộ Tư pháp, thì vật quyền là quyền trên vật. Một người có tài sản thì có quyền trên vật, hay gọi theo cách khác đó là quyền sở hữu. Quyền trên tài sản của người khác thì gọi là vật quyền khác.

Trong hệ thống pháp luật dân sự nước ta mà gần đây nhất là Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2015 cũng không sử dụng thuật ngữ vật quyền, tuy nhiên thì cũng không thể phủ nhận rằng, để khuyến khích, mở rộng các giao dịch dân sự và theo đó là thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế, thì BLDS một mặt cần phải minh định rõ ràng hơn các loại quyền tài sản; một mặt cần ghi nhận, xác lập và bảo vệ các quyền đối với tài sản đang hiện hữu trong đời sống xã hội. Chính vì vậy, BLDS được Quốc hội thông qua tại kỳ họp thứ 10 (tháng 11/2015) đã ghi nhận một số điểm cơ bản của lý thuyết vật quyền theo hướng: vể mặt từ ngữ, sử dụng cụm từ “quyền khác đối với tài sản”; về mặt nội hàm, ghi nhận các quyền mới là quyền hưởng dụng, quyền bề mặt, mở rộng và quy định cụ thể hơn nữa quyền đối với bất động sản liền kề (địa dịch); đồng thời bổ sung Chương XIV Phần thứ hai để điều chỉnh cụ thể về các nhóm quyền này trong mối quan hệ với quyền sở hữu, phân biệt với Phần thứ ba của BLDS về nghĩa vụhợp đồng.

Tuy rằng so với bản dự thảo BLDS do Ban soạn thảo gửi lấy ý kiến tháng 6/2014 (trước khi Chính phủ trình Quốc hội tại kỳ họp thứ 8 – tháng 10/2014), chế định vật quyền (quyền khác đối với tài sản) đã được thu hẹp lại, chỉ bao gồm những vật quyền chính yếu (quyền sở hữu và các quyền khác liên quan đến quyền sở hữu – hưởng dụng, địa dịch, bề mặt), mà không gồm các vật quyền bảo đảm như cầm cố, thế chấp, cầm giữ, bảo lưu quyền sở hữu do còn có nhiều ý kiến khác nhau, đặc biệt là chưa thực sự phù hợp với thực tiễn giao dịch dân sự ở nước ta hiện nay, nhưng cũng đã thể hiện một bước đổi mới căn bản của BLDS trong việc làm rõ hơn, minh định sắc nét hơn các loại quyền tài sản để từ đó thúc đẩy sự phát triển của giao dịch dân sự.

Theo quy định tại Điều 159 BLDS: Quyền khác đối với tài sản là quyền của chủ thể trực tiếp nắm giữ, chi phối tài sản thuộc quyền sở hữu của chủ thể khác. Quyền khác đối với tài sản bao gồm: Quyền đối với bất động sản liền kề; Quyền hưởng dụng; Quyền bề mặt.
Khác với các quyền tài sản được ghi nhận tại Phần thứ ba (Nghĩa vụ và hợp đồng) của BLDS, quyền khác đối với tài sản mà Điều 159 BLDS điều chỉnh vẫn có hiệu lực trong trường hợp quyền sở hữu được chuyển giao, trừ trường hợp BLDS, luật khác có liên quan quy định khác. Điều này phản ánh một trong những tư tưởng cốt lõi của vật quyền, đó là quyền này cho phép chủ sở hữu quyền được phép thực hiện quyền của mình, bất kể vật đó đang thuộc quyền sở hữu của ai.

Có thể nói, các quyền đối với tài sản khác được ghi nhận tại Phần thứ hai của BLDS, mặc dù không sử dụng thuật ngữ vật quyền, nhưng tư tưởng, bản chất chính là thể hiện quyền năng rất mạnh của chủ thể sở hữu quyền đối với tài sản. Cụ thể:

Điều 247 BLDS ghi nhận: Quyền đối với bất động sản liền kề có hiệu lực đối với mọi cá nhân, pháp nhân và được chuyển giao khi bất động sản được chuyển giao, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác.

Điều 259 BLDS quy định: Quyền hưởng dụng được xác lập từ thời điểm nhận chuyển giao tài sản, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật liên quan có quy định khác. Quyền hưởng dụng đã được xác lập có hiệu lực đối với mọi cá nhân, pháp nhân, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác. Đồng thời, khoản 1 Điều 263 cũng ràng buộc: chủ sở hữu tài sản được quyền định đoạt tài sản nhưng không được làm thay đổi quyền hưởng dụng đã được xác lập.

Điều 269 về quyền bề mặt quy định: Quyền bề mặt có hiệu lực từ thời điểm chủ thể có quyền sử dụng đất chuyển giao mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất cho chủ thể có quyền bề mặt, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật liên quan có quy định khác. Quyền bề mặt có hiệu lực đối với mọi cá nhân, pháp nhân, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác. Điều 271 cũng làm rõ nội hàm của quyền bề mặt như sau: Chủ thể quyền bề mặt có quyền khai thác, sử dụng mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất thuộc quyền sử dụng đất của người khác để xây dựng công trình, trồng cây, canh tác nhưng không được trái với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai, xây dựng, quy hoạch, tài nguyên, khoáng sản và quy định khác của pháp luật có liên quan. Chủ thể quyền bề mặt có quyền sở hữu đối với tài sản được tạo lập theo quy định này.

Như vậy, dù lý thuyết vật quyền mới được thể hiện trong BLDS năm 2015 ở một mức độ nhất định, thì với tư cách là đạo luật cơ bản của hệ thống pháp luật tư, những quy phạm này của BLDS cũng sẽ có tác động hết sức sâu rộng, lan tỏa đến các đạo luật khác có liên quan như Luật Đất đai, Luật Sở hữu trí tuệ, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch đô thị… và thực tiễn sẽ có những trả lời thỏa đáng cho việc tiếp tục phát triển lý thuyết này hay không ở những lần sửa đổi BLDS sau.

2. Nội dung của vật quyền trong pháp luật dân sự

2.1. Quyền sở hữu trong pháp luật dân sự

Theo quy định tại Điều 158 BLDS  năm 2015 thì: “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của luật”.

Thứ nhất, về quyền chiếm hữu thì Điều 179 BLDS năm 2015 quy định: “1. Chiếm hữu là việc chủ thể nắm giữ, chi phối tài sản một cách trực tiếp hoặc gián tiếp như chủ thể có quyền đối với tài sản; (2). Chiếm hữu bao gồm chiếm hữu của chủ sở hữu và chiếm hữu không phải là chủ sở hữu. Việc chiếm hữu của người không phải là chủ sở hữu không thể là căn cứ xác lập quyền sở hữu, trừ trường hợp quy định tại các điều 228, 229, 230, 231, 232, 233 và 236 của Bộ luật này”. 

Khác với quy định của BLDS năm 2005, ở đây thì BLDS năm 2015 đã ghi nhận và tách quyền chiếm hữu thành một điều luật độc lập, thể hiện cách tiếp cận mới và đặc biệt tiến bộ của các nhà làm luật. Theo đó, chế định chiếm hữu được xem là một chế định độc lập so với chế định sở hữu. Việc chủ thể nắm giữ, chi phối tài sản một cách trực tiếp hoặc gián tiếp như chủ thể có quyền đối với tài sản là sự chiếm hữu tài sản thực tế kết hợp với ý chí của người chiếm hữu.

BLDS năm 2015 đã đưa ra khái niệm chiếm hữu ngay tình rộng hơn so với BLDS năm 2005.  Theo đó, chiếm hữu ngay tình là việc chiếm hữu mà người chiếm hữu có căn cứ để tin rằng mình có quyền đối với tài sản đang chiếm hữu, bao gồm hai loại: chiếm hữu có căn cứ pháp luật, chiếm hữu không có căn cứ pháp luật và chiếm hữu không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình. Việc chiếm hữu có căn cứ pháp luật được ghi nhận tại Điều 165 bao gồm: Chủ sở hữu chiếm hữu tài sản; người được chủ sở hữu uỷ quyền quản lý tài sản; người được chuyển giao quyền chiếm hữu thông qua giao dịch dân sự phù hợp với quy định của pháp luật; người phát hiện và giữ tài sản vô chủ, tài sản không xác định được ai là chủ sở hữu, tài sản bị đánh rơi, bị bỏ quên, bị chôn, giấu, bị vùi lấp, chìm đắm phù hợp với điều kiện theo quy định của Bộ luật này, quy định khác của pháp luật có liên quan; Người phát hiện và giữ gia súc, gia cầm, vật nuôi dưới nước bị thất lạc phù hợp với điều kiện theo quy định của Bộ luật này, quy định khác của pháp luật có liên quan; các trường hợp khác do pháp luật quy định. Việc chiếm hữu không phù hợp với những nội dung trên được coi là chiếm hữu không có căn cứ pháp luật”. Ở đâyso với BLDS năm 2005, người chiếm hữu không có căn cứ pháp luật ngay tình thì không biết và không thể biết việc chiếm hữu tài sản là không có căn cứ pháp luật (yếu tố khách quan) tức là không buộc chủ thể nhận thức được việc chiếm hữu của mình là không có căn cứ pháp luật, trong trường hợp này, dù không đòi hỏi điều kiện phải biết về tình trạng chiếm hữu của tài sản nhưng người chiếm hữu không có căn cứ pháp luật ngay tình này có thể có sự nghi ngờ, chưa thực sự chắc chắn vào việc chiếm hữu của mình là hợp pháp hay không hợp pháp.

Đối lập với chiếm hữu ngay tình, thì chiếm hữu không ngay tình là trường hợp đòi hỏi người chiếm hữu phải nhận thức được mình không có quyền đối với tài sản, và việc chiếm hữu này không có căn cứ pháp luật. Biết và buộc phải biết mình không có quyền đối với tài sản đang chiếm hữu của người chiếm hữu là có căn cứ pháp lý để pháp luật buộc họ phải chấm dứt việc chiếm hữu thực tế bất hợp pháp đối với tài sản, hoàn trả lại tài sản cho chủ thể có quyền sở hữu đối với tài sản, đồng thời phải bồi thường thiệt hại (nếu có) do hành vi chiếm hữu bất hợp pháp của mình gây ra (Điều 579 và khoản 1 Điều 581 BLDS năm 2015).

Đối với những trường hợp đòi hỏi người chiếm hữu biết hoặc phải biết việc chiếm hữu của mình là không ngay tình thì thường liên quan đến các loại tài sản có đăng ký quyền sở hữu như bất động sản, động sản đăng ký quyền sở hữu: ví dụ một người mua một chiếc xe máy từ một chủ thể khác không có giấy chứng nhận quyền sở hữu chiếc xe máy, trong khi đòi hỏi người mua phải yêu cầu chứng minh quyền được bán hợp pháp của người bán; đối với loại tài sản thuộc sở hữu chung và các đồng chủ sở hữu phải thể hiện ý chí chuyển giao quyền cho người đang chiếm hữu tài sản; liên quan đến việc chuyển giao quyền chiếm hữu của chủ thể không có quyền chuyển giao quyền chiếm hữu (người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người hạn chế năng lực hành vi dân sự), ví dụ: một người vì ham rẻ nên đã đồng ý mua một dàn loa giá trị 300 triệu với giá 50 triệu từ một em bé 12 tuổi.

Bên cạnh đó, đối với chiếm hữu liên tục được quy định tại Điều 185 BLDS năm 2015 được hiểu là việc chiếm hữu về mặt thực tế và mặt pháp lý của một chủ sở hữu đối với tài sản. Chiếm hữu về mặt thực tế là việc chủ sở hữu, hoặc người có quyền chiếm hữu tự mình giữ tài sản. Khi chủ sở hữu trao quyền chiếm hữu tài sản cho một chủ thể khác thì chủ sở hữu chỉ có quyền chiếm hữu về mặt pháp lý đối với tài sản, còn chủ thể được chủ sở hữu trao quyền chiếm hữu chỉ có quyền chiếm hữu thực tế đối với tài sản. Đây là trường hợp sở hữu trao quyền chiếm hữu thực tế một cách tự nguyện. Ví dụ: Ông A vào bệnh viện khám bệnh, gửi xe của mình cho người trông xe tên B ở bãi giữ xe của bệnh viên, thì trường hợp này, ông A là người chiếm hữu về mặt pháp lý đối với tài sản là chiếc xe máy, còn ông B là người chiếm hữu về mặt thực tế đối với tài sản là chiếc xe máy đó.

Đồng thời, tính liên tục của chiếm hữu được ghi nhận bao gồm hai điều kiện: (1) Việc chiếm hữu diễn ra trong một khoảng thời gian nhất định; (2) Không có tranh chấp về quyền đối với tài sản hoặc có tranh chấp nhưng chưa được giải quyết bằng một bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật của Toà án hoặc cơ quan nhà nướcthẩm quyền khác. Việc chiếm hữu của chủ thể không bị gián đoạn trong quá trình chiếm hữu, đồng thời không xảy ra các tranh chấp về quyền sở hữu, quyền chiếm hữu, quyền sử dụng…đối với tài sản, hoặc nếu có loại tranh chấp này thì chưa được giải quyết tại Toà án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền bằng một bản án hoặc quyết định có hiệu lực pháp luật.

Điều 190 BLDS năm 2005 chỉ ghi nhận chiếm hữu liên tục trong một khoảng thời gian và không có tranh chấp về tài sản thì đến BLDS năm 2015 bổ sung thêm trường hợp có tranh chấp nhưng chưa được giải quyết bằng một bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật của Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác. Như vậy theo tinh thần của điều luật này thì dù việc chiếm hữu được thực hiện trong một khoảng thời gian mà có tranh chấp hay không có tranh chấp về quyền đối với tài sản thì vẫn được coi là chiếm hữu liên tục.

Chiếm hữu công khai được thể hiện chính là ở việc người chiếm hữu thực hiện các tác động vật chất đối với tài sản một cách minh bạch, không giấu giếm. Người chiếm hữu có thể nắm giữ, chi phối tài sản một cách rõ ràng, không che giấu vì một ý đồ gì. Cần phân biệt việc chiếm hữu giấu giếm với trường hợp chiếm hữu với loại tài sản đặc thù không thể hiện ra bên ngoài, ví dụ: mua vàng để cất giữ trong két sắt, dù không thể hiện ra bên ngoài cho các chủ thể khác biết về việc để dành tài sản là vàng này nhưng người chiếm hữu này không hướng đến việc giấu giếm nhằm một ý đồ gì. Ngoài ra, chiếm hữu công khai còn thể hiện qua việc chủ thể chiếm hữu có đầy đủ căn cứ chứng minh tình trạng chiếm hữu của mình đối với tài sản, thể hiện tính minh bạch trong việc chiếm hữu tài sản. Việc chiếm hữu liên tục, công khai vừa có ý nghĩa trong xác định và bảo vệ quyền sở hữu của chủ sở hữu, vừa là căn cứ quan trọng để xác định quyền sở hữu theo thời hiệu theo quy định tại Điều 236 BLDS  năm  2015: “ Người chiếm hữu, người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình, liên tục, công khai trong thời hạn 10 năm đối với động sản, 30 năm đối với bất động sản thì trở thành chủ sở hữu tài sản đó, kể từ thời điểm bắt đầu chiếm hữu, trừ trường hợp Bộ luật này, luật khác có liên quan có quy định khác”.

Điều 184 về suy đoán về tình trạng và quyền của người chiếm hữu là điều luật mới được ghi nhận trong nội dung Chiếm hữu của BLDS năm 2015. Theo đó, chủ thể chiếm hữu tài sản được suy đoán là ngay tình. Sự suy đoán này dựa trên cơ sở sự chiếm hữu thực tế đối với tài sản của chủ thể chiếm hữu, bao gồm: (1) Người chiếm hữu tài sản dựa trên cơ sở sự thỏa thuận với chủ sở hữu. Họ là người kiểm soát thực tế đối với tài sản đồng thời thừa nhận mình không có quyền sở hữu đối với tài sản đó. Họ chiếm hữu tài sản dựa trên ý chí của người khác. (2) Người chiếm hữu tài sản không dựa trên sự thỏa thuận với chủ sở hữu. Đó là những trường hợp chiếm hữu dựa trên quy định của pháp luật hoặc thông qua hành vi bất hợp pháp. Trong trường hợp này, ngoài việc chiếm giữ tài sản, họ còn mong muốn chiếm hữu tài sản theo ý chí của mình.

Trong hai trường hợp trên, dù là nguồn gốc việc chiếm hữu tài sản là từ đâu thì người chiếm hữu tài sản luôn được suy đoán là ngay tình. Người cho rằng chủ thể chiếm hữu đó không ngay tình thì phải chứng minh, sự chứng minh này hướng đến việc phủ nhận quyền chiếm hữu thực tế của chủ thể đang nắm giữ tài sản. Đây là một quy định hướng đến việc bảo vệ quyền hiện hữu của chủ thể chiếm hữu tài sản (đó là chủ sở hữu, người có quyền chiếm hữu hay thậm chí là tình trạng chiếm hữu của chủ thể).

Khi xảy ra tranh chấp về quyền đối với tài sản thì người chiếm hữu được ưu tiên suy đoán là người có quyền đó. Việc chứng minh người chiếm hữu không có quyền thuộc về người có tranh chấp với người chiếm hữu. Trong trường hợp chủ sở hữu của tài sản phủ nhận quyền của người chiếm hữu thì cũng không có ngoại lệ, đòi hỏi chủ sở hữu phải đưa ra các căn cứ chứng minh quyền sở hữu tài sản của mình cũng như chứng minh người chiếm hữu không có quyền đối với tài sản. Ví dụ: A là chủ sở hữu một chiếc xe máy, A cho B mượn, sau đó B bán chiếc xe máy đó cho C. A muốn phủ nhận việc chiếm hữu xe máy của C thì A phải chứng minh quyền sở hữu của mình, có thể thông qua dấu hiệu đặc trưng của tài sản, qua giấy đăng ký quyền sở hữu xe máy,…

Việc chiếm hữu ngay tình, liên tục, công khai được coi là căn cứ để áp dụng thời hiệu hưởng quyền và hưởng hoa lợi, lợi tức mà tài sản mang lại. Đây là một quy định mới trong BLDS 2015 hướng đến việc bảo vệ việc chiếm hữu có căn cứ pháp luật của chủ thể. Chủ thể chiếm hữu tài sản này bao gồm: Chủ sở hữu chiếm hữu tài sản; Người được chủ sở hữu ủy quyền quản lý tài sản; Người được chuyển giao quyền chiếm hữu thông qua giao dịch dân sự phù hợp với quy định của pháp luật; Người phát hiện và giữ tài sản vô chủ, tài sản không xác định được ai là chủ sở hữu, tài sản bị đánh rơi, bị bỏ quên, bị chôn, giấu, bị vùi lấp, chìm đắm phù hợp với điều kiện theo quy định của Bộ luật này, quy định khác của pháp luật có liên quan; Người phát hiện và giữ gia súc, gia cầm, vật nuôi dưới nước bị thất lạc phù hợp với điều kiện theo quy định của Bộ luật này, quy định khác của pháp luật có liên quan và trường hợp khác do pháp luật quy định.

Trong trường hợp việc chiếm hữu bị người khác xâm phạm thì người chiếm hữu hợp pháp được pháp luật bảo vệ. Trên thực tế, người chiếm hữu hợp pháp có quyền tự bảo vệ việc chiếm hữu của mình bằng rất nhiều cách thức khác nhau như tự bảo quản, giữ gìn tài sản.

Người chiếm hữu có thể tự mình thực hiện quyền yêu cầu người có hành vi xâm phạm phải chấm dứt hành vi, khôi phục tình trạng ban đầu, trả lại tài sản và bồi thường thiệt hại bằng những biện pháp không trái quy định của pháp luật. Hoặc người chiếm hữu có thể yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác buộc người có hành vi xâm phạm việc chiếm hữu thực hiện các trách nhiệm này.

Thứ hai, về quyền sử dụng

Điều 189 BLDS năm 2015 quy định: “Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản. Quyền sử dụng có thể được chuyển giao cho người khác theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật”.
Đối với quyền sử dụng của chủ sở hữu, chủ sở hữu được sử dụng tài sản theo ý chí của mình nhưng không được gây thiệt hại hoặc làm ảnh hưởng đến lợi ích quốc gia, dân tộc, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của người khác; Đồng thời, người không phải là chủ sở hữu được sử dụng tài sản theo thoả thuận với chủ sở hữu hoặc theo quy định của pháp luật.

Thứ ba, về quyền định đoạt

Điều 192 BLDS năm 2015 quy định: “Quyền định đoạt là quyền chuyển giao quyền sở hữu tài sản, từ bỏ quyền sở hữu, tiêu dùng hoặc tiêu huỷ tài sản”. Pháp luật quy định cho cá nhân là chủ sở hữu hoặc không phải là chủ sở hữu có quyền định đoạt về tài sản, tuy nhiên để có quyền định đoạt thì phải đáp ứng những điều kiện nhất định về năng lực hành vi và các trình tự, thủ tục do pháp luật quy định: (i) về năng lực hành vi, việc định đoạt tài sản phải do người có năng lực hành vi dân sự thực hiện theo quy định của pháp luật; (ii) về trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về định đoạt tài sản: trong trường hợp pháp luật có quy định về trình tự, thủ tục định đoạt thì cần phải tuân thủ theo trình tự, thủ tục đó.

Về chủ thể có quyền định đoạt, BLDS năm 2015 có quy định chủ thể có quyền định đoạt là chủ sở hữu  và người không phải chủ sở hữu.

Một là, tại Điều 194 có quy định về quyền định đoạt đối với chủ sở hữu như sau: “Chủ sở hữu có quyền bán, trao đổi, tặng cho, cho vay, để thừa kế, từ bỏ quyền sở hữu, tiêu dùng, tiêu huỷ hoặc thực hiện các hình thức định đoạt khác phù hợp với quy định của pháp luật đối với tài sản”.

Hai là, quyền định đoạt đối với người không phải chủ sở hữu được quy định tại Điều 195: “Người không phải là chủ sở hữu tài sản chỉ có quyền định đoạt tài sản theo uỷ quyền của chủ sở hữu hoặc theo quy định của luật”.

2.2. Quyền khác đối với tài sản trong pháp luật dân sự

Thứ nhất, quyền đối với bất động sản liền kề

Trong quá trình sử dụng tài sản, đặc biệt là bất động sản, nhiều khi chủ sở hữu phải sử dụng bất động sản liền kề không thuộc sở hữu của mình thì mới có thể khai thác được công dụng tài sản thuộc quyền sở hữu của mình. Điều 245 BLDS 2015 quy định: “Quyền đối với bất động sản liền kề là quyền được được thực hiện trên một bất động sản (gọi là bất động sản hưởng quyền) nhằm phục vụ cho việc khai thác một bất động sản khác thuộc quyền sở hữu của người khác (gọi là bất động sản hưởng quyền)”

Trong các Bộ dân luật cũ ở Việt Nam trước đây, quyền này được ghi nhận và được gọi là “quyền địa dịch” hay còn gọi là “dịch quyền”. Đó cũng là những quy định của pháp luật dân sự về quyền có lối đi qua bất động sản của chủ sở hữu khác, quyền được đặt đường ống cấp, thoát nước, quyền được sử dụng lối dẫn nước trong canh tác để phục vụ tưới tiêu.

Ngay nay, BLDS không sử dụng thuật ngữ địa dịch (từ Hán Việt) mà sử dụng khái niệm quyền đối với bất động sản liền kề. Quyền đối với bất động sản liền kề bao gồm: Quyền về lối đi qua; Quyền mắc đường dây tải điện, đường dây thông tin liên lạc; Quyền cấp thoát nước; Quyền về nước tưới, tiêu nước.

Ngoài quyền sử dụng hạn chế bất động sản, người chiếm hữu bất hợp pháp ngay tình được pháp luật bảo vệ nếu giao dịch dân sự vô hiệu. Trong một số trường hợp, tài sản giao dịch đã được chuyển giao bằng một giao dịch khác cho người thứ ba ngay tình thì giao dịch dân sự với người thứ ba vẫn có hiệu lực. Người thứ ba có quyền yêu cầu người đã xác lập giao dịch với mình phải bồi thường thiệt hại nếu tài sản bị tịch thu sung quỹ nhà nước hoặc phải trả lại cho người có quyền nhận tài sản đó.

Chủ sở hữu có quyền sở hữu đối với mốc giới ngăn cách bất động sản. Quyền sở hữu này có thể là quyền sở hữu chung nếu được xây dựng hoặc tạo lập trên đất thuộc quyền sử dụng chung. Nếu mốc giới được tạo dựng do công sức của chủ sở hữu và trên đất thuộc quyền sử dụng chung. Nếu mốc giới được tạo dựng do công sức của chủ sở hữu và trên đất thuộc quyền sử dụng của người đó thì không phải thuộc sở hữu chung. Trong trường hợp mốc giới là tường nhà chung thì những chủ sở hữu bất động sản liền kề không được trổ cửa, lỗ thông khí hoặc đục tường để đặt kết cấu xây dựng, khi các bên có thỏa thuận và đồng ý.

Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề có thể bị chấm dứt khi các chủ sở hữu nhập làm một hoặc không còn nhu cầu sử dụng hạn chế bất động sản liền kề.

Quyền sở hữu của các chủ sở hữu được Nhà nước bảo hộ, Nhà nước và xã hội tạo điều kiện cho chủ sở hữu thực hiện tốt quyền sử dụng tài sản của mình thì chủ sở hữu cũng phải có nghĩa vụ đối với các chủ thể khác khi họ thực hiện quyền sở hữu tài sản của họ mà phải nhờ đến sự giúp đỡ của chủ sở hữu bất động sản liền kề hoặc vì mục đích chung phục vụ lợi ích cho Nhà nước và xã hội, chủ sở hữu phải có nghĩa vụ đối với Nhà nước và xã hội.
Bên cạnh đó, trong quá trình sinh sống, để không làm ảnh hưởng đến những chủ sở hữu bất động sản liền kề và xung quanh, chủ sở hữu nhà ở còn phải có nghĩa vụ trong việc thoát nước mưa, nước  (Điều 250, 251 BLDS).

Thứ hai, quyền hưởng dụng

Đối với tài sản, trong các quan hệ xã hội, có những chủ thể chỉ hướng tới nhu cầu được khai thác, hưởng hoa lợi, lợi tức từ di sản thay vì xác lập quyền sở hữu với tài sản. BLDS năm 2015 lần đầu tiên ghi nhận tại Điều 257 về khái niệm quyền hưởng dụng như sau: “Quyền hưởng dụng là quyền của chủ thể được khai thác công dụng và hưởng hoa lợi, lợi tức đối với tài sản thuộc quyền sở hữu của chủ thể khác trong một thời hạn nhất định”.

Trong cuộc sống, có nhiều trường hợp tài sản thuộc sở hữu của một chủ thể nhưng việc hưởng lợi ích từ việc khai thác tài sản đó lại thuộc quyền của chủ thể khác. Ví dụ: Cha mẹ già muốn sang tên, chuyển quyền sở hữu nhà cho con để tránh những tranh chấp sau khi cha mẹ mất nhưng vẫn muốn được thu tiền cho thuê nhà để đảm bảo có nguồn thu nhập, sinh sống.

+ Về căn cứ phát sinh quyền hưởng dụng, Điều 258 BLDS năm 2015 quy định: “Quyền hưởng dụng được xác lập theo quy định của luật, theo thỏa thuận hoặc theo di chúc”. Như vậy, quyền hưởng dụng có thể phát sinh căn  cứ vào quy định của luật, thỏa thuận của các bên hoặc di chúc của người chủ sở hữu tài sản.

Theo quy định của pháp luật hiện hành, quyền hưởng dụng phát sinh theo quy định của luật chưa có căn cứ trong văn bản pháp luật. Trước đây, trong cổ luật, có thể thấy các trường hợp tương tự được xác lập cho cha mẹ già được quyền sử dụng nhà thuộc sở hữu của con hoặc con chưa thành niên được quyền ở nhà của cha mẹ. Thông thường, các trường hợp phát sinh quyền hưởng dụng theo quy định của pháp luật được hình thành trên yêu cầu cần đảm bảo quyền lợi của một số chủ thể cần được bảo vệ (như người nhà, trẻ nhỏ, người tàn tật…).

Trong các căn cứ phát sinh quyền hưởng dụng, thỏa thuận và di chúc là những căn cứ phổ biến. Theo đó, chủ sở hữu có thể bằng ý chí của mình xác lập hợp đồng với người được quyền hưởng dụng hoặc lạp di chúc trao quyền sở hữu tài sản và để lại quyền hưởng dụng cho những những người khác nhau được chủ sở hữu lựa chọn.

+ Về hiệu lực và thời hạn của quyền hưởng dụng. Quyền hưởng dụng được xác lập cho người có quyền hưởng dụng căn cứ trên thực tế họ đã nhận chuyển giao tài sản. Có nghĩa là kể từ thời điểm người này nhận chuyển giao tài sản, họ có quyền được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức đối với tài sản đó. Tuy nhiên, nếu luật liên quan có quy định khác hoặc các bên có thỏa thuận khác, quyền hưởng dụng sẽ được xác lập theo thời điểm được luật quy định hoặc thời điểm các bên thỏa thuận mà không căn cứ vào thời điểm nhận chuyển giao tài sản.

Với tính chất tuyệt đối của một vật quyền, kể từ thời điểm quyền hưởng dụng phát sinh hiệu lực, quyền hưởng dụng sẽ được bảo vệ, tôn trọng và có giá trị đối kháng với  các chủ thể khác trong xã hội. Thời điểm quyền hưởng dụng có hiệu lực được xác định theo thời điểm xác lập, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác.

Thời hạn của quyền hưởng dụng do các bên thỏa thuận hoặc do luật quy định nhưng tối đa đến hết cuộc đời của người hưởng dụng đầu tiên nếu người hưởng dụng là cá nhân và đến khi pháp nhân chấm dứt tồn tại nhưng tối đa là 30 năm nếu người hưởng dụng đầu tiên là pháp nhân. Trường hợp một người được hưởng dụng suốt đời nhưng cho phép người khác khai thác, sử dụng đối tượng của quyền hưởng dụng thì thời hạn tối đa thực hiện quyền khai thác, sử dụng kết thúc khi người hưởng dụng đầu tiên chết.

Đối với pháp nhân khi được hưởng dụng đến khi giải thể hoặc 50 năm… nhưng sau đó cho phép pháp nhân khác khai thác, sử dụng đối tượng của quyền hưởng dụng thì thời hạn tối đa mà pháp nhân thứ hai khai thác, sử dụng là không quá 30 năm tính từ thời điểm pháp nhân đầu tiên bắt đầu hưởng dụng.

+ Về nội dung của quyền hưởng dụng. Điều 261 BLDS năm 2015 quy định, người hưởng dụng có các quyền sau: “1. Tự mình hoặc cho phép người khác khai thác, sử dụng, thu hoa lợi, lợi tức từ đối tượng của quyền hưởng dụng; 2. Yêu cầu chủ sở hữu tài sản thực hiện nghĩa vụ sửa chữa đối với tài sản; 3. Cho thuê quyền hưởng dụng đối với tài sản”.

Như vậy, xuất phát từ bản chất vật quyền của quyền hưởng dụng, sự phân tách một phần nội dung của quyền sở hữu đối với tài sản, đó là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức…, chủ thể quyền hưởng dụng có toàn quyền được thực hiện các hoạt động này đối với tài sản. Vì đây là quyền của chính họ, được pháp luật ghi nhận và bảo hộ nên người hưởng dụng được quyền cho thuê quyền hưởng dụng, được quyền cho người khác thực hiện việc khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản là đối tượng của quyền hưởng dụng. Ví dụ: Người con được bố mẹ chuyển giao quyền hưởng dụng đối với chiếc xe ô tô thuộc sở hữu của bố mẹ thì người con có quyền sử dụng chiếc xe hoặc cho phép người khác sử dụng hoặc cho thuê chiếc xe để thu tiền cho thuê, người thuê xe được quyền sử dụng chiếc xe hoặc người con có thể cho người khác thuê chính quyền hưởng dụng đối với chiếc xe đó để người thuê có thể sử dụng, khai thác lợi tức từ chiếc xe.

Tuy nhiên, việc thực hiện quyền hưởng dụng phải đảm bảo khai thác phù hợp với công dụng, mục đích sử dụng của tài sản, giữ gìn, bảo quản tài sản của mình. Nghĩa vụ này của người hưởng dụng để đảm bảo tài sản sau thời gian hưởng dụng không bị giảm sút nghiêm trọng về giá trị, chất lượng. Từ đó, quyền của chủ sở hữu tài sản cũng được đảm bảo.

Để đảm bảo chất lượng của tài sản, người hưởng dụng cũng phải thực hiện nghĩa vụ bảo dưỡng, sửa chữa tài sản theo định kỳ. Đối với việc sửa chữa tài sản để đảm bảo tài sản không bị suy giảm đáng kể dẫn đến tài sản không thể sử dụng được hoặc mất toàn bộ công dụng, giá trị của tài sản thuộc nghĩa vụ của chủ sở hữu. Trường hợp chủ sở hữu không thực hiện nghĩa vụ này, người hưởng dụng có thể thực hiện thay và đó yêu cầu chủ sở hữu hoàn trả chi phí mà người hưởng dụng đã thanh toán để thực hiện nghĩa vụ.

Khi hết thời hạn hưởng dụng, chủ thể có quyền hưởng dụng có nghĩa vụ hoàn trả tài sản cho chủ sở hữu. Trường hợp quyền hưởng dụng đã hết thời hạn nhưng chưa đến kỳ thu hoa lợi, lợi tức thì đến kỳ hạn thu hoa lợi, lợi tức, người hưởng dụng được hưởng giá trị của hoa lợi, lợi tức thu được tương ứng với thời gian người đó được quyền hưởng dụng.

Tuy không có quyền khai thác công dụng và hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản trong thời gian quyền hưởng dụng của chủ thể hưởng dụng đang còn hiệu lực nhưng chủ sở hữu tài sản vẫn có những quyền nhất định đối với tài sản đó. Để đảm bảo giá trị của tài sản, tránh việc suy giảm nghiêm trọng chất lượng, chủ sở hữu có quyền yêu cầu Tòa án truất quyền hưởng dụng của người hưởng dụng nếu họ vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ của người hưởng dụng.

Trong thời gian có hiệu lực của quyền hưởng dụng, chủ sở hữu tài sản không được cản trở, thực hiện hành vi khác gây khó khăn hoặc xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của người hưởng dụng. Ví dụ: nếu người hưởng dụng cho thuê căn nhà, chủ sở hữu không có quyền yêu cầu người thuê phải thực hiện các nghĩa vụ hoặc điều kiện với mình mới cho phép người thuê nhà được quyền sử dụng căn nhà, bởi vì trong thời gian này, chủ sở hữu không có quyền sử dụng và khai thác các lợi ích kinh tế từ căn nhà đó.

Do quyền hưởng dụng chỉ là sự phân tách việc khai thác và hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản, ngay cả trong thời gian hưởng dụng của chủ thể hưởng dụng, chử sở hữu vẫn có đầy đủ quyền định đoạt đối với tài sản. Do vậy, chủ sở hữu hoàn toàn được định đoạt tài sản theo ý chí của chủ sở hữu. Điều 263 BLDS năm 2015 quy định khi chủ sở hữu thực hiện quyền định đoạt tài sản phải bảo đảm không được làm thay đổi quyền hưởng dụng  đã xác lập cho người hưởng dụng.

+ Chấm dứt quyền hưởng dụng. Điều 265 BLDS năm 2015 xác định 7 trường hợp chấm dứt quyền hưởng dụng, gồm: (i) Thời hạn quyền hưởng dụng đã hết; (ii) Theo thỏa thuận của các bên (iii) Người hưởng dụng trở thành chủ sở hữu tài sản là đối tượng của quyền hưởng dụng; (iv) Người hưởng dụng từ bỏ hoặc không thực hiện quyền hưởng dụng trong thời hạn do luật định; (v) Tài sản là đối tượng của quyền hưởng dụng không còn; (vi) Theo quyết định của Tòa án; (vii) Các căn cứ khác theo quy định của pháp luật.

Thứ ba, quyền bề mặt

Theo Điều 267 BLDS năm 2015, “Quyền  bề mặt là quyền của một chủ thể đối với mặt đất, mặt nước, khoảng không gian đối với mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất mà quyền sử dụng đất đó thuộc về chủ thể khác”. Cũng là một vật quyền phát sinh từ quyền sở hữu, quyền bề mặt là quyền của một chủ thể không phải là chủ sở hữu được tác động, khai thác trên tài sản. Đặc trưng của quyền này là chỉ áp dụng đối với đối tượng là quyền sử dụng đất đối với mặt đất, mặt nước với phạm vi quyền là khoảng không gian bên trên và bên trong của các đối tượng này.

+ Về hiệu lực và thời hạn của quyền bề mặt, quyền bề mặt được xác lập cho người có quyền từ thời điểm chủ thể có quyền sử dụng đất chuyển giao mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất cho người có quyền bề mặt. Đây được xác định là thời điểm có hiệu lực của quyền bề mặt. Có nghĩa là kể từ thời điểm chủ sở hữu chuyển giao tài sản, người có quyền bề mặt có quyền được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức và các quyền khác đối với tài sản đó. Tuy nhiên, nếu luật liên quan có quy định khác hoặc các bên có thỏa thuận khác, quyền bề mặt sẽ được xác lập theo thời điểm được luật quy định hoặc thời điểm các bên thỏa thuận mà không căn cứ vào thời điểm chuyển giao tài sản.

Với tính chất tuyệt đối của một vật quyền, kể từ thời điểm quyền bề mặt phát sinh hiệu lực, quyền bề mặt sẽ được bảo vệ, tôn trọng và có giá trị đối kháng với các chủ thể khác trong xã hội. Theo Điều 270 BLDS năm 2015 thì “thời hạn của quyền bề mặt được xác định theo quy định của luật, theo thỏa thuận hoặc di chúc nhưng không vượt quá thời hạn của quyền sử dụng đất”

Trường hợp thời hạn của quyền bề mặt không được xác định theo căn cứ xác lập (các bên không thỏa thuận, di chúc không quy định…) thì người có quyền bề mặt hoặc người có quyền sử dụng đất có thể chấm dứt quyền bề mặt bất cứ lúc nào với điều kiện phải thông báo bằng văn bản cho bên kia biết trước ít nhất là 06 tháng.

+ Về nội dung của quyền bề mặt, Điều 271 BLDS năm 2015 thì khi có quyền bề mặt, chủ thể có quyền khai thác, sử dụng mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất để xây dựng công trình, trồng cây, canh tác. Khi thực hiện quyền này, người có quyền bề mặt phải đảm bảo các hoạt động của mình, không được trái với quy định của BLDS, pháp luật về đất đai, xây dựng, quy hoạch, tài nguyên, khoáng sản và quy định khác của pháp luật có liên quan. Nếu các hoạt động này tạo dựng được các tài sản thì người có quyền bề mặt được xác lập quyền sở hữu đối với các tài sản đó. Trường hợp quyền bề mặt được chuyển giao một phần hoặc toàn bộ thì chủ thể nhận chuyển giao được kế thừa quyền bề mặt theo điều kiện và phạm vi tương ứng với phần quyền bề mặt được chuyển giao.

+ Quyền bề mặt có thể chấm dứt theo một trong các căn cứ quy định tại Điều 172 BLDS, đó là: (i) Thời hạn hưởng quyền bề mặt đã hết; (ii) Chủ thể có quyền bề mặt và chủ thể có quyền sử dụng đất là một; (iii) Chủ thể có quyền bề mặt từ bỏ quyền của mình; (iv) Quyền sử dụng đất có quyền bề mặt bị thu hồi theo quy định của Luật Đất đai; (v)

Theo thỏa thuận của các bên hoặc theo quy định của pháp luật.

Cũng như quyền hưởng dụng, do quyền bề mặt là quyền được xác lập trên tài sản thuộc sở hữu của chủ thể khác, do đó, quyền này chỉ có hiệu lực trong một khoảng thời gian hữu hạn, hết thời gian này thì chủ thể của quyền bề mặt sẽ chấm dứt các quyền khai thác bề mặt của mình. Bên cạnh đó, quyền bề mặt cũng sẽ chấm dứt trước thời hạn theo ý chí của chủ thể có quyền bề mặt, chủ thể có quyền sử dụng đất (chẳng hạn như người có quyền bề mặt không có nhu cầu khai thác bề mặt và từ bỏ quyền hoặc người có quyền bề mặt và chủ sở hữu đồng ý chấm dứt quyền bề mặt) hoặc quyền bề mặt không thể khai thác khi quyền sử dụng đất đã bị thu hồi.

Trên thực tế, người sử dụng đất có thể chuyển giao toàn bộ quyền của mình cho người có quyền bề mặt theo di chúc hoặc theo hợp đồng. Từ các căn cứ này, quyền sử dụng đất và quyền bề mặt đều thuộc về một chủ thể, do vậy quyền bề mặt cũng đương nhiên chấm dứt. Khi quyền bề mặt chấm dứt, người có quyền bề mặt phải trả lại mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất cho chủ thể có quyền sử dụng đất. Các quyền tài sản thuộc sở hữu của họ trên bề mặt phải được xử lý trước thời hạn chấm dứt quyền bề mặt. Trường hợp người có quyền bề mặt không xử lý tài sản thì các tài sản này sẽ thuộc sở hữu của người có quyền sử dụng đất hoặc họ được thanh toán chi phí xử lý tài sản khi họ đã xử lý thay cho người có quyền bề mặt.

ThS. Đoàn Thị Ngọc Hải

Tài liệu tham khảo

1. Xem, BLDS năm 2015;
2. Xem, Trường Đại học Luật Hà NộiGiáo trình Luật Dân sự Việt Nam – Tập 1”, NXB Công an nhân dân, Hà Nội – 2017;
3. Xem, PGS.TS. Nguyễn Văn Cừ và PGS.TS. Trần Thị Huệ “Bình luận khoa học Bộ luật Dân sự năm 2015”, NXB Công an nhân dân;
4. Xem, Từ điển Luật học của Viện Khoa học pháp lý – Bộ Tư pháp;
5. Xem, ThS. Trương Thị Diệu Thúy “Một số suy nghĩ về quy định liên quan đến vật quyền trong BLDS năm 2015”, Tạp chí nghiên cứu lập pháp điện tử.

Bài viết liên quan

Tác giả: Dân Luật 890 Bài viết
Dùng pháp luật để bảo vệ Người nghèo và kẻ yếu thế trong xã hội - Liên hệ với tôi qua SĐT: 0968.929.015 hoặc Facebook để được để được tư vấn kịp thời và nhận ngay những lời khuyên hữu ích về vấn đề pháp lý mà bạn đang gặp phải.

Bình luận

avatar