Những vấn đề pháp lý cần tìm hiểu trước khi mua một nhà, đất

Dựa trên câu hỏi của bạn thì mình xin đưa ra những trường hợp cần lưu ý khi mua nhà, đất về mặt pháp lý. Cái này là dựa vào thực tế làm việc và học tập mình được biết nên mình chia sẻ với bạn và mọi người ở đây:

 

1. Trường hợp người chuyển nhượng nhận tiền đặt cọc từ nhiều người (trong đó có bạn)

 

Thực tế trường hợp này có và không phải hiếm. Cho nên tốt nhất khi làm hợp đồng đặt cọc thì bạn ra phòng công chứng hoặc văn phòng công chức để công chứng hợp đồng là chắc ăn nhất. chứ hợp đồng đặt cọc viết tay khi phát sinh tranh chấp thì rất khó để đòi quyền lợi. Hoặc nữa, bạn cũng có thể nhờ nhân viên Thừa phát lại xác lập vi bằng đối với hoạt động đặt cọc tiền của mình để tránh trường hợp người bán chối bỏ trách nhiệm. Vi bằng xác lập hành vi đặt cọc và nhận cọc của bạn và người chuyển nhượng có giá trị pháp lý khẳng định chắc chắn có giao dịch diễn ra nên người chuyển nhượng cũng không thể chối được.

 

2. Sau khi tiến hành đặt cọc thì bên chuyển nhượng ra điều kiện khó hoặc không thể thực hiện

 

Ví dụ như không tạo điều kiện để người mua có thể làm thủ tục giấy tờ sổ đỏ; phải trả đủ tiền, sau 1 2 ngày mới ra công chứng để chuyển giao các giấy tờ như sổ hồng, sổ đỏ…

 

Đề phòng rủi ro: Bạn phải tỉnh táo trước khi giao dịch mua bán nhà, và như đã đề cập ở trên, khi thực hiện đặt cọc nên làm hợp đồng đặt cọc, cùng với việc công chứng, giao dịch tiền bạc nên thực hiện tại ngân hàng để đảm bảo tính an toàn.

 

Đừng tiếc tốn thêm một khoản để việc mua bán tiến hành suôn sẻm dù gì đi nữa thì việc đem nhau ra tòa cũng mất nhiều thời gian, tiền bạc.

 

3. Giấy tờ nhà đất là giấy tờ giả

 

Có nhiều trường hợp người khác lấy giấy tờ nhà đất để làm giả, lấy luôn thông tin cá nhân để tiến hành giao dịch (người chủ thật không biết) hoặc có trường hợp là thông đồng với nhau để lừa đảo. Để nhận biết được giấy tờ nhà đất là giả, mình thấy trên Dân Luật có một bài viết rất hay về việc phân biệt giấy tờ nhà đất là giả, mình xin trích lại như sau:

 

– Kiểm tra giấy tờ nhà đất bằng kính lúp:

 

Trường hợp là giấy chứng nhận giả: Các hoạt tiết, hoa văn được in sơ sài như in giấy tờ bình thường.

 

 

Giấy chứng nhận thật: Các họa tiết được hình thành từ những chấm mực nhỏ li ti màu hồng chứ không phải là in như hình trên.

 

 

– Dùng ánh sáng chiếu lên con dấu ở góc dưới bên phải một góc nghiêng 10 – 20 độ.

 

Lúc này ta sẽ nhận biết rõ ràng như sau:

 

Giấy chứng nhận giả: Con dấu được làm nổi một cách sơ sài, nhìn không thể rõ chữ, nội dung bên trên con dấu.

 

 

Giấy chứng nhận thật: Họa tiết, nội dung được làm nỏi rõ ràng.

 

 

– Kiểm tra phôi in:

 

In trên OFFSET Tram, OFFSET nét

 

OFFSET Tram: là khi bạn nhìn vào hình ảnh sẽ thấy hình này được in dưới dạng những chấm to nhỏ khác nhau.

 

– Kiểm tra số seri:

 

In typo, có hình dấu nổi

 

Kiểm tra các vị trí có thể bị tẩy xóa cơ học:

 

– Số sổ.

 

– Số vào sổ quyết định.

 

– Loại đất.

 

– Thời hạn

 

– Hình thức sử dụng.

 

– Diện tích (bằng số, bằng chữ)

 

– Sơ đồ.

 

Đối với các sổ có trang bổ sung cần kiểm tra phương pháp in của phôi trang bổ sung (in OFFSET net), dấu giáp lai của trang phụ lục với sổ (kiểm tra phương pháp đóng dấu), các vị trí của trang bổ sung có bị tẩy xóa hay không (chuyển quyền sử dụng đất, diện tích…). Nếu sổ đã thế chấp nhiều lần cần kiểm tra kỹ dấu, chữ ký của Văn phòng đăng ký nhà đất hoặc phòng tài nguyên và môi trường.

 

– Để chắc ăn nhất thì bạn mang giấy tờ nhà đất đến văn phòng đăng ký đất đai nơi gần nhất kiểm chứng là đảm bảo chắc ăn và an toàn.

 

4. Nhà đất đang giao dịch là tàn sản đang thế chấp ngân hàng

 

Trong thực tế thì việc giao dịch bất động sản đã thế chấp ngân hàng là việc bình thường. Nó chỉ bất bình thường khi người mua không biết điều đó và người bán cố tình dấu nhẹm đi. Điều này có thể dẫn đến những rủi ro có thể xảy đến cho người mua.

 

Biện pháp: Bạn có thể yêu cầu xem thông tin về đất đai mình chuẩn bị mua qua internet hoặc qua yêu cầu xác nhận thông tin thửa đất/bất động sản đó theo quy định tại Thông tư 34/2014/TT-BTNMT

 

Đối với các dự án bất động sản, chung cư thì tìm hiểu thông tin qua ngân hàng bảo lãnh dự án đó là tốt nhất.

 

5. Người mua nhà đã đặt cọc, nộp tiền mua theo đúng tiến độ, nhưng sau đó, dự án này bị treo

 

Nhiều dự án treo hiện nay vẫn cứ tồn tại từ năm này qua năm khác, chủ đầu tư đã nhận tiền cọc, tiền mua nhà theo tiến độ với người mua, nhưng vì nhiều lý do như: chủ đầu tư không thể gom đủ số tiền huy động vốn từ người mua để thực hiện dự án hay là chủ đầu tư vì có hành vi vi phạm pháp luật, bị truy cứu trách nhiệm hình sự…do đó, không thể tiếp tục thực hiện dự án…

 

Đề phòng: Nên tìm hiểu chủ đầu tư các dự án bất động sản trước khi mua, tốt nhất nên chọn các chủ đầu tư uy tín trên thị trường bất động sản.

 

6. Mua nhà ở theo dự án, đã hoàn thành nhưng bên bán lại chưa hoàn thành nghĩa vụ

 

Trường hợp thường gặp nhất là các chủ đầu tư không hoàn thành nghĩa vụ giao giấy tờ nhà đất cho người mua mà thường chây ì rất lâu. Trường hợp này, bạn nên giao kèo kĩ trong hợp đồng mua bán, và điều khoản phạt phát sinh kèm theo.

 

Nguyễn Thạch Trường – Lawnet