Xử lý tài sản khi quyền bề mặt chấm dứt theo quy định của BLDS 2015

Xử lý tài sản khi quyền bề mặt chấm dứt được quy định tại Điều 273 Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2015.

Các nội dung liên quan:

• Căn cứ xác lập quyền bề mặt
• Hiệu lực của quyền bề mặt
• Thời hạn của quyền bề mặt
• Nội dung của quyền bề mặt
• Chấm dứt quyền bề mặt theo quy định của Bộ luật dân sự 2015

Điều 273. Xử lý tài sản khi quyền bề mặt chấm dứt

1. Khi quyền bề mặt chấm dứt, chủ thể quyền bề mặt phải trả lại mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất cho chủ thể có quyền sử dụng đất theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.

2. Chủ thể quyền bề mặt phải xử lý tài sản thuộc sở hữu của mình trước khi quyền bề mặt chấm dứt, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Trường hợp chủ thể quyền bề mặt không xử lý tài sản trước khi quyền bề mặt chấm dứt thì quyền sở hữu tài sản đó thuộc về chủ thể có quyền sử dụng đất kể từ thời điểm quyền bề mặt chấm dứt, trừ trường hợp chủ thể có quyền sử dụng đất không nhận tài sản đó.

Trường hợp chủ thể có quyền sử dụng đất không nhận tài sản mà phải xử lý tài sản thì chủ thể có quyền bề mặt phải thanh toán chi phí xử lý tài sản.

 

Bình luận:

Nghiên cứu pháp luật các quốc gia trên thế giới có quy định về quyền bề mặt cho thấy nguyên tắc chung được pháp luật các quốc gia trên ghi nhận là khi quyền bề mặt chấm dứt thì tình trạng ban đầu của đất phải được phục hồi. Người có quyền bề mặt có quyền dời đi công trình của họ và cây trồng, bởi đó là các tài sản thuộc sở hữu của họ.

Tuy nhiên, việc di dời các tài sản gắn liền với đất là rất khó. Vì vậy, pháp luật các quốc gia cũng đồng thời quy định việc người có quyền bề mặt có thể bán lại cho chủ đất các tài sản này. Thậm chí, để bảo vệ triệt để các quy tắc “Những gì gắn với đất đều thuộc về đất” (Superficies solo cedit) thì trong pháp luật của các quốc gia trên đều quy định chủ đất có quyền đưa ra các yêu cầu mua các tài sản này mà chủ sở hữu không thể từ chối nếu không có lý do chính đáng.

Ví dụ:

– Điều 269 BLDS Nhật Bản quy định: “Khi quyền bề mặt chấm dứt, người có quyền bề mặt phải phục hồi lại trạng thái ban đầu của đất, đồng thời, phải di dời đi công trình xây dựng và cây cối. Tuy nhiên khi đó, nếu như chủ sở hữu đất muốn mua lại bằng cách trả một số tiền tương đương với giá thị trường thì người có quyền bề mặt không được từ chối mà không có lý do chính đáng. Nếu có tập quán ngược lại thì ưu tiên áp dụng tập quán”.

– Điều 839 BLDS Đài Loan quy đinh: “Khi quyền bề mặt chấm dứt, người có quyền bề mặt có di dời công trình xây dựng với điều kiện phục hồi trạng thái ban đầu của đất. Nếu người có quyền bề mặt không di dời các công trình xây dựng của mình trong 1 tháng sau khi quyền bề mặt chấm dứt thì công trình xây dựng đó sẽ thuộc về chủ sở hữu đất, và nếu nó làm cản trở việc sử dụng đất thì chủ sở hữu đất có quyền dỡ để phục hồi tình trạng ban đầu của đất. Người có quyền bề mặt sẽ được chủ sở hữu đất thông báo trước khi di dời đi các công trình xây dựng. Nếu chủ sở hữu đất mua lại với giá thị trường thì người có quyền bề mặt không thể từ chối trừ khi có lý do chính đáng”.

Về tinh thần chung, pháp luật Việt Nam cũng không có sự khác biệt trong việc xác định các vấn đề liên quan đến tình trạng của đất khi quyền bề mặt chấm dứt, đó là:

– Trả lại đất (cũng như khoảng không, lòng đất) cho chủ sử dụng. Nói cách khác là khôi phục tình trạng pháp lý ban đầu trước khi xác lập quyền bề mặt.

– Xử lý tài sản của mình đã tạo lập trên đó (chủ yếu theo phương thức di dời hơn là phá bỏ).

– Nếu người có quyền bề mặt không xử lý thì tài sản sẽ thuộc về chủ sử dụng đất khi quyền bề mặt chấm dứt. Nếu chủ sử dụng đất từ chối nhận tài sản mà phải xử lý tài sản đó thì người có quyền bề mặt phải thanh toàn chi phí.

(Nội dung được trích dẫn từ Cuốn Bình luận khoa học Bộ Luật dân sự 2015 – PGS.TS. Nguyễn Văn Cừ – PGS.TS. Trần Thị Huệ, trang 457 – 458)