Các bước để làm thủ tục thừa kế nhà, đất đã có sổ đỏ

Bạn sẽ phải làm thủ tục thừa kế nhà, đất khi có một người có quyền sử dụng nhà đất theo sổ đỏ đã chết.

Khi đó bạn muốn mua bán / chuyển nhượng / tặng cho / thế chấp hay làm bất cứ giao dịch nào khác liên quan đến nhà đất có sổ đỏ đó thì bạn phải làm thủ tục thừa kế cho nhà, đất đó đã. Cụ thể là bạn sẽ phải làm thủ tục sang tên sổ đỏ cho một hoặc những người thừa kế hợp pháp. Bởi vì người thừa kế không nghiễm nhiên được công nhận là chủ sử dụng đất, mà họ buộc phải thực hiện các thủ tục pháp lý để được pháp luật công nhận điều này

Đó là trường hợp rất đơn giản thôi, không có gì bàn cãi. Nhưng cuộc sống vốn không đơn giản như vậy, tôi sẽ đưa ra 2 ví dụ phổ biến trên thực tế và cũng là những thắc mắc mà nhiều bạn gửi câu hỏi về cho tôi, như thế này:

Ví dụ 1: Bạn mua nhà, đất đã có sổ đỏ. Sổ đỏ tên ông A và bà B, ông A và bà B là vợ chồng hợp pháp và chỉ có duy nhất một người con là ông C. Thời điểm bạn mua nhà, đất đó thì ông A và bà B đã chết, bạn cho rằng chắc chắn ông C có toàn quyền với nhà, đất đó rồi nên lập Hợp đồng mua bán viết tay với ông C, hai bên thanh toán hết tiền và giao giấy tờ gốc đầy đủ, đàng hoàng. Bạn về nhà, đất đó ở một thời gian thì muốn làm thủ tục sang tên sổ đỏ cho nhà đất đó.

Lúc đó bạn phát hiện ra rằng: Phải làm thủ tục thừa kế, sang tên cho ông C đã rồi ông C mới được bán cho bạn. Nếu may mắn thì bạn vẫn còn liên lạc với ông C và ông C cũng rất thiện chí hợp tác làm thủ tục cho bạn, còn nếu không may thì… bạn biết sẽ như thế nào rồi đấy

Ví dụ 2: Bạn mua nhà, đất đã có sổ đỏ. Sổ đỏ tên ông A và bà B, ông A và bà B là vợ chồng hợp pháp và có 3 người con là ông C, bà D và ông E. Thời điểm bạn mua nhà, đất đó thì ông A và bà B còn sống nhưng bạn không lập Hợp đồng công chứng mà chỉ mua bán bằng hình thức Hợp đồng viết tay. Hai bên thanh toán hết tiền và giao giấy tờ gốc đầy đủ, đàng hoàng. Bạn về nhà, đất đó ở một thời gian thì muốn làm thủ tục sang tên sổ đỏ cho nhà đất đó.

Khi bạn chuẩn bị làm thủ tục sang tên thì mới biết ông A đã chết, vậy là phải làm thủ tục thừa kế. Khi đó sổ đỏ phải được sang tên của một hoặc những người thừa kế hợp pháp của ông A, sau đó một hoặc những người đó mới làm thủ tục bán và sau đó sang tên cho bạn.

Nếu may mắn thì những người thừa kế đoàn kết và thiện chí làm thủ tục cho bạn, còn nếu không may thì… bạn biết sao rồi đấy.

Đó là 2 ví dụ phổ biến liên quan đến thủ tục thừa kế nhà, đất mà có nhiều bạn vướng mắc trên thực tế. Các trường hợp khác bạn có thể xác định đơn giản và dễ dàng hơn. Tôi chỉ ví dụ bên mua vì trong trường hợp này bên mua luôn là bên gặp nhiều rủi ro hơn. Còn nếu bạn là bên bán thì cũng lưu ý là phải làm thủ tục thừa kế và sang tên cho người thừa kế xong mới được mua bán, chuyển nhượng.

Chắc hẳn khi xem 2 ví dụ trên, có bạn sẽ thắc mắc trường hợp mua bán bằng giấy viết tay vẫn được công nhận thì sao? Đúng vậy, pháp luật vẫn công nhận giấy mua bán viết tay trong một số trường hợp và điều kiện nhất định, tuy nhiên tôi có thể chắc chắn với bạn rằng việc làm thủ tục sang tên bằng giấy mua bán viết tay khó khăn và phức tạp hơn rất nhiều so với việc làm thủ tục thừa kế. Vì vậy, việc sang tên bằng giấy mua bán viết tay chỉ nên là phương án sau cùng được tính đến, khi không còn cách nào khác để làm thủ tục thừa kế.

Như vậy, bạn đã xác định được tại sao phải làm thủ tục thừa kế nhà đất trước tiên rồi, phần tiếp theo tôi sẽ hướng dẫn từng bước để bạn có thể hình dung được về thủ tục thừa kế phải làm như thế nào.

Nói đến thừa kế thì sẽ nói đến 2 trường hợp, đó là CÓ DI CHÚC và KHÔNG CÓ DI CHÚC. Trường hợp thừa kế phổ biến hơn đó là thừa kế không có di chúc, vì vậy tôi sẽ nói đến trường hợp này trước

Về pháp lý bạn có thể hiểu một cách cơ bản thế này: khi người để lại tài sản chết và không có di chúc thì tài sản của người đó sẽ được chia theo pháp luật, tức là tất cả những người thừa kế hợp pháp thuộc hàng thừa kế thứ nhất của người đó sẽ được hưởng những phần bằng nhau hoặc những phần khác nhau nếu như những người thừa kế cùng thống nhất thỏa thuận được việc chia thừa kế. Nếu người để lại di sản không có hàng thừa kế thứ nhất thì sẽ xác định tiếp đến hàng thừa kế thứ 2 và sau đó là hàng thừa kế thứ 3. Và những người thừa kế này phải còn sống tại thời điểm khai nhận / phân chia di sản thừa kế.

Các xác định hàng thừa kế được quy định tại Điều 651 Bộ luật Dân sự 2015, như sau:

Điều 651. Người thừa kế theo pháp luật
1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:
a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;
b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;
c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.
2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.
3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.

Như vậy, khi bạn đã xác định được cuối cùng là có những người nào sẽ phải làm thủ tục thừa kế nhà, đất rồi thì bạn bắt đầu thực hiện các bước sau:

Bước 1: Chuẩn bị các giấy tờ cần thiết

Thực ra bình thường thì bạn chỉ cần mang trước một vài giấy tờ photo như sổ đỏ, CMND, giấy chứng tử…v..v.. đến một Văn phòng công chứng để hỏi thủ tục thừa kế thì Văn phòng công chứng đó sẽ hướng dẫn cho bạn. Tuy nhiên, vì đây là bài viết để hướng dẫn bạn tự đi làm nên tôi để bước 1 là bước chuẩn bị giấy tờ để bạn có thể tự chuẩn bị trước khi đến văn phòng công chứng.

Để làm thủ tục thừa kế bạn cần các giấy tờ cơ bản sau:

1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), Sổ tiết kiệm, Giấy chứng nhận sở hữu cổ phần, Giấy đăng ký xe và các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu tài sản (nếu có và muốn làm luôn)
2. Giấy chứng tử của người/những người chủ sử dụng đất
3. CMND/căn cước công dân/hộ chiếu, hộ khẩu của những người thừa kế còn sống tại thời điểm làm thủ tục
4. Giấy khai sinh, giấy đăng ký kết hôn, giấy tờ xác nhận / chứng minh quan hệ của người thừa kế với người đã chết
5. Giấy chứng tử, xác nhận phần mộ, giấy tờ xác nhận / chứng minh quan hệ của những người thừa kế đã chết tại thời điểm làm thủ tục

Đó là các giấy tờ cơ bản mà bạn cần chuẩn bị cho để làm thủ tục thừa kế. Mỗi trường hợp thừa kế lại có thể thêm/bớt hoặc thay thế các giấy tờ khác nhau, việc này phải có hồ sơ cụ thể mới xác định được. Tuy nhiên bạn cứ chuẩn bị được các giấy tờ nêu trên là cũng đủ … mệt rồi. Các giấy tờ thêm/bới hoặc thay thế (nếu có) cũng sẽ rất ít thôi.

Bước 2: Lựa chọn Văn phòng công chứng (VPCC)

Việc thực hiện các thủ tục thừa kế bắt buộc phải qua Văn phòng công chứng, vì vậy sau khi chuẩn bị các giấy tờ cần thiết, bạn sẽ lựa chọn một VPCC để thực hiện các thủ tục về thừa kế cho bạn.

Bước 3: Lập và niêm yết thông báo thừa kế

Sau khi đã lựa chọn được Văn phòng công chứng, bạn mang các giấy tờ đã chuẩn bị (có thể chỉ cần bản photo cũng được) hoặc bạn cũng có thể scan/chụp ảnh các giấy tờ gửi cho VPCC. Cách làm như thế nào tùy thuộc vào sự lựa chọn của bạn và VPCC.

Ở bước này bạn chưa cần phải có đầy đủ toàn bộ các giấy tờ mà chỉ cần có đầy đủ và chính xác thông tin để VPCC lập Thông báo về việc khai nhận / phân chia di sản thừa kế. Nếu như VPCC nào yêu cầu bạn cung cấp đầy đủ giấy tờ thì có lẽ họ cũng chỉ muốn bạn làm 1 lần để đỡ tốn thời gian hơn sau này thôi.

Sau khi VPCC lập Thông báo thừa kế, họ sẽ đưa cho một trong số những người thừa kế hoặc cũng có thể chính VPCC đó sẽ đi niêm yết Thông báo thừa kế này tại những UBND cấp xã sau:

• UBND phường, xã nơi thường trú cuối cùng của những người để lại di sản
• UBND phường, xã nơi có tài sản

Thời gian niêm yết Thông báo thừa kế theo quy định là 15 ngày kể từ ngày bạn gửi được cho UBND phường, xã.

Bước 4: Lập văn bản khai nhận / phân chia di sản thừa kế

Đủ 15 ngày niêm yết, nếu không có ai thắc mắc hay tranh chấp gì thì bạn hoặc VPCC sẽ đến UBND phường, xã để lấy Thông báo thừa kế đã đóng dấu xác nhận của UBND. Bạn mang Thông báo đó về lại VPCC.

Như vậy là VPCC đã đủ điều kiện để lập Văn bản khai nhận / phân chia di sản thừa kế.

Bạn không cần phải tự chuẩn bị nội dung của Văn bản thừa kế, toàn bộ Văn bản sẽ do VPCC soạn thảo nội dung theo đúng quy định của pháp luật  và theo thỏa thuận của những người thừa kế hợp pháp. Sau khi soạn thảo xong, VPCC sẽ đưa cho tất cả những người thừa kế cùng đọc lại (bạn nhớ đọc kỹ nhé). Sau khi tất cả những người thừa kế đã thống nhất, họ sẽ cùng ký tên và điểm chỉ vào Văn bản thừa kế. Cuối cùng VPCC sẽ đóng dấu công chứng.

Như vậy là bạn đã hoàn thành xong những bước quan trọng nhất và có lẽ là nhiều người sẽ thấy tốn thời gian và vất vả nhất của thủ tục thừa kế. Sau khi xong bước này, bạn chỉ còn 1 bước cuối cùng nữa thôi, đó là:

Bước 5: Làm thủ tục sang tên sổ đỏ

Bạn hãy tham khảo và áp dụng nhé. Còn nếu bạn không có thời gian thì bạn có thể thuê dịch vụ làm sổ đỏ của các Văn phòng công chứng hoặc Văn phòng luật sư, Công ty luật tùy vào nhu cầu của bạn.

Sau khi sang tên sổ đỏ xong rồi thì bạn có thể thực hiện các giao dịch khác như mua bán, chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp..v..v..

Đó là toàn bộ quy trình và các bước để thực hiện thủ tục thừa kế KHÔNG CÓ DI CHÚC. Vậy còn trường hợp người chết để lại di sản và CÓ DI CHÚC thì sao. Thực ra trường hợp có di chúc thì trình tự thủ tục cũng không khác gì so với thủ tục thừa kế không có di chúc mà tôi đã nêu ở trên. Tuy nhiên ở đây có 2 vấn đề cần xác định phức tạp hơn một chút:

1. Di chúc có hợp pháp hay không?

Việc di chúc như thế nào là hợp pháp được quy định khá rõ ràng ở trong Bộ luật dân sự 2015. Tuy nhiên nếu mà có sự tranh chấp về việc di chúc hợp pháp hay không hợp pháp thì chỉ có Tòa án mới có quyền ra phán quyết cuối cùng. Vậy nên, trường hợp này bạn cứ hiểu một cách đơn giản cho đỡ đau đầu, đó là: VPCC có đồng ý làm thủ tục thừa kế cho bạn theo Di chúc đó không. Nếu VPCC đồng ý, bạn không cần băn khoăn về vấn đề này nữa. Nếu VPCC không đồng ý thì tùy từng trường hợp những người thừa kế có thể lựa chọn phương án khai nhận thừa kế theo pháp luật (không có di chúc) hoặc khởi kiện / yêu cầu Tòa án công nhận di chúc hợp pháp.

2. Có người thừa kế không phụ thuộc nội dung di chúc hay không?

Người thừa kế không phụ thuộc nội dung di chúc bạn có thể hiểu một cách cơ bản đó là những người mà cho dù họ không có tên trên trong di chúc, không được người lập di chúc cho hưởng di sản nhưng họ vẫn được quyền hưởng một phần di sản của người lập di chúc,

Điều này được quy định  tại Điều 644 Bộ luật dân sự 2015, cụ thể như sau:

Điều 644. Người thừa kế không phụ thuộc vào nội dung của di chúc

1. Những người sau đây vẫn được hưởng phần di sản bằng hai phần ba suất của một người thừa kế theo pháp luật nếu di sản được chia theo pháp luật, trong trường hợp họ không được người lập di chúc cho hưởng di sản hoặc chỉ cho hưởng phần di sản ít hơn hai phần ba suất đó:

a) Con chưa thành niên, cha, mẹ, vợ, chồng;

b) Con thành niên mà không có khả năng lao động.

2. Quy định tại khoản 1 Điều này không áp dụng đối với người từ chối nhận di sản theo quy định tại Điều 620 hoặc họ là những người không có quyền hưởng di sản theo quy định tại khoản 1 Điều 621 của Bộ luật dân sự 2015.

Hai  vấn đề nêu trên của việc thừa kế theo di chúc sẽ trở nên cực kỳ đơn giản nếu như tất cả những người thừa kế… đoàn kết.

• Vấn đề thứ 1: Nếu thấy việc công nhận di chúc hợp pháp quá khó khăn, những người thừa kế có thể đồng ý để làm thủ tục thừa kế theo pháp luật và sẽ thỏa thuận phân chia di sản theo đúng ý nguyện trong di chúc. Việc làm này vừa nhanh, gọn, thuận tiện, hợp tình, hợp lý và không hề có lỗi với người đã khuất.
• Vấn đề thứ 2: Những người được thừa kế không phụ thuộc nội dung di chúc có thể làm Văn bản từ chối nhận di sản thừa kế. Như vậy thì người được thừa kế theo di chúc sẽ được hưởng toàn bộ di sản thừa kế và làm thủ tục thừa kế như bình thường.

Còn nếu những người thừa kế không đoàn kết, thì việc này đã nằm ngoài phạm vi của bài viết rồi.

Thực ra quan hệ pháp luật thừa kế có những trường hợp tương đối phức tạp mà có lẽ sẽ rất khó khăn để bạn có thể tự xác định được. Vì vậy, với bài viết này tôi cũng chỉ hy vọng sẽ giúp cho bạn phần nào đó. Nếu như sau khi đọc xong bài viết này.