Praediales servitudes hay là quyền hưởng dụng đối với bất động sản liền kề theo pháp luật La Mã

Pháp luật La Mã thượng tôn và bảo vệ tuyệt đối quyền của chủ sở hữu đối với tài sản của mình[1]. Theo đó, chủ sở hữu có quyền thực hiện tất cả các quyền đối với tài sản của mình từ chiếm hữu, mua bán, cầm cố, tặng cho, di chúc và thậm chí là từ bỏ tài sản. Các quyền này là tuyệt đối và pháp luật chỉ hạn chế chủ sở hữu thực hiện quyền của mình trong một số trường hợp rất hạn hữu. Tuy nhiên, bên cạnh chủ sỡ hữu, còn có một loại chủ thể khác dù không có tư cách chủ sỡ hữu nhưng vẫn có quyền sử dụng và hưởng các lợi ích[2] trên một tài sản nhất định. Pháp luật La Mã gọi những trường hợp này là servitudes, nghĩa là quyền hưởng dụng trên tài sản của người khác. Servitudes được phân thành hai loại là quyền hưởng dụng bất động sản của người khác (praediales servitudes) và quyền hưởng dụng tài sản không phải là bất động sản của người khác (personales servitudes)[3]. Trong bài viết này, chúng tôi tập trung nghiên cứu về đặc điểm, phân loại, cũng như cách thức thiết lập, chấm dứt các praediales servitudes theo pháp luật La Mã.

1. Khái niệm, các nguyên tắc của praediales servitudes

1.1. Khái niệm 

Praediales servitudes là quyền hưởng dụng của một người trên bất động sản của người khác nằm liền kề với bất động sản của mình[4]. Praediales servitudes là một loại tài sản, một quyền đối vật đặc biệt (jus in rem), vì thế nó đối kháng với tất cả các chủ thể khác. Quyền này thuộc về chủ của một bất động sản nhất định (bất động sản hưởng quyền – praedium dominans), tuy nhiên chủ bất động sản không thực hiện quyền này trên chính bất động sản của mình, mà lại thực hiện quyền trên bất động sản liền kề với nó (bất động sản chịu quyền – praedium serviens). Vì bản chất praediales servitudes gắn liền với các bất động sản liền kề, nên nếu một người sở hữu bất động sản nhưng không có bất động sản khác nằm liền kề, hay bản thân người đó không sở hữu bất động sản, thì đương nhiên người đó không có quyền này[5]. Tuy nhiên, cũng có ngoại lệ là chủ sở hữu của một bất động sản liền kề với bất động sản thuộc các tổ chức tôn giáo (res sacrea hay res religiosae) cũng không thể thực hiện quyền dụng ích của mình[6].

1.2. Praediales servitudes có một số nguyên tắc như sau

Thứ nhất, chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền không thể chiếm hữu praediales servitudes vì nó là một quyền tài sản, một tài sản vô hình (res incorporales)[7]. Vì không thể chiếm hữu nhưng chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền có thể hưởng dụng bất động sản chịu quyền nên cũng có tác giả xem quyền này là một quyền “bán chiếm hữu” (quasi-possess)[8]. Người này đương nhiên cũng không có quyền chiếm hữu bất động sản liền kề vì quyền đối với bất động sản liền kề chỉ liên quan đến việc hưởng dụng tài sản của người khác.

Thứ hai, không ai có praediales servitudes đối với tài sản của chính mình theo nguyên tắc “Nulli res sua servitis“. Cũng như nguyên tắc thứ nhất, vì nguồn gốc của praedials servitudes là dựa trên việc hưởng dụng tài sản của người khác, nên nếu một người tự hưởng dụng tài sản của chính mình thì đây là quyền hưởng dụng tài sản cơ bản của chủ sở hữu (res usus).

Thứ ba, praedials servitudes là bất khả phân và không thể tách rời khỏi bất động sản. Điều này thể hiện ở chỗ giữa hai bất động sản liền kề tồn tại một quyền hưởng dụng thì quyền này sẽ duy trì một cách nguyên vẹn, chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền không thể chuyển giao quyền hưởng dụng của mình cho một người nào khác nếu không chuyển giao cả bất động sản hưởng quyền

Thứ tư, với tư cách là quyền dụng ích, pradials servitudes phải được thực hiện vì mục đích nhằm đạt được một lợi ích nhất định. Cũng có trường hợp một quyền dụng ích không mang lại một lợi ích nào cho chủ sở hữu của bất động sản hưởng quyền, nhưng việc thực hiện quyền này lại mang đến một số lợi ích kinh tế cho một người thứ ba nào đó, hoặc thậm chí là cho chính chủ sở hữu của bất động sản chịu quyền.

Thứ năm, praedials servitudes tạo ra nghĩa vụ bị động cho chủ sở hữu bất động sản chịu quyền (servitudes in faciendo consistere non potest)[9]. Điều này có nghĩa là chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền chỉ có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản chịu quyền không được thực hiện, hoặc hạn chế thực hiện một hành vi, chứ không được buộc chủ sỡ hữu bất động sản chịu quyền phải thực hiện một hành vi nhất định[10].

Thứ sáu, việc hưởng dụng của chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền phải được thực hiện một cách thiện chí, trên cơ sở hợp lý và đảm bảo không gây ảnh hưởng, thiệt hại lợi ích của chủ sở hữu bất động sản chịu quyền[11]. Thiệt hại phát sinh từ hành vi hưởng dụng của chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền, dù là vô tình hay cố ý, cũng sẽ cấu thành nghĩa vụ bồi thường của chủ bất động sản hưởng quyền.

2. Phân loại praedials servitudes

Praedials servitudes theo pháp luật La Mã được phân thành hai loại là “urbanorum servitudes” và “rusticorum servitudes“[12]. Việc sử dụng hai thuật ngữ urbanorum và rusticorum dễ bị lầm tưởng rằng praedials servitudes gồm hai loại là “quyền đối với bất động sản liền kề ở thành thị” và “quyền đối với bất động sản liền kề ở nông thôn“. Thực ra, căn cứ để phân loại preadiales servitudes là tính chất kinh tế hoặc công dụng của bất động sản[13], chứ không phải vị trí của bất động sản[14]. Nếu bất động sản gắn liền với đất đai thì nó mang rusticorum servitudes, nghĩa là “quyền đối với bất động sản liền kề gắn liền với đất đai“. Còn nếu bất động sản gắn liền với nhà cửa, công trình xây dựng thì nó mang urbanorum servitudes, tức là “quyền đối với bất động sản liền kề gắn liền với công trình xây dựng“. Từ điều này có thể nhận định rằng nếu hai ngôi nhà liền kề nhau tại nông thôn thì các chủ sở hữu của chúng có các urbanorum servitudes. Ngược lại, nếu hai mảnh đất ở thành thị mà liền kề nhau thì các chủ sở hữu sẽ có rusticorum servitudes. Các rusticorum servitudes là res mancipi[15], trong khi các urbanorum thì không. Pháp luật Đức khi tiếp thu luật La Mã đã sử dụng các thuật ngữ chính xác và dễ hiểu hơn khi nói về rusticorum và urbanorum servitudes. Hai loại servitudes này trong luật Đức được gọi là Felddienstbarkeiten và Gebäudedienstbarkeiten[16].

2.1. Rusticorum servitudes

Quyền đối với bất động sản liền kề gắn liền với đất đai (vốn bản chất gắn liền với pháp luật về lối đi và sử dụng nước)[17]bao gồm bốn quyền nhỏ là: Iter, actus, via và aquae ductus. Iter là quyền được đi bộ qua hoặc đi xuyên qua mảnh đất của người khác. Actus là quyền cưỡi thú vật thồ (như trâu, bò, ngựa…) qua mảnh đất liền kề. Via là quyền được đi qua mảnh đất của người khác bằng cách đi bộ và cưỡi thú vật thồ, như vậy, via bao gồm cả quyền iter và actus. Khi một người ngồi kiệu đi qua mảnh đất của người khác thì cũng được xem như là đi bộ, chứ không phải cưỡi thú vật thồ qua mảnh đất đó. Quyền via cũng cho phép một người được kéo lê ngọn giáo của mình theo chiều thẳng đứng khi đi qua một mảnh đất, miễn là người này không làm hại đến hoa màu trên mảnh đất đó[18]. Về giới hạn của quyền via, theo quy định của Luật 12 bảng (văn bản cổ xưa nhất của Luật La Mã có đề cập đến vấn đề servitudes) thì quyền via chỉ được thực hiện trên một lối đi có độ rộng 8 bộ[19] trong trường hợp lối đi bằng phẳng, nếu lối đi là đường khúc khuỷu thì độ rộng sẽ là 16 bộ[20].

Aquae ductus là quyền được đào kênh và dẫn nước qua bất động sản liền kề của người khác[21]. Trong các rusticorum servitudes thì quyền aquae ductus là quan trọng nhất[22], việc mở rộng nội hàm của quyền này cũng gây ra nhiều sự tranh luận giữa các luật gia La Mã. Ví dụ, liệu chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền có được sở hữu lượng nước trong kênh mình đã đào? Câu trả lời là nước khi trong dòng chảy là tài sản thuộc sở hữu cộng đồng (res communes)[23], nên nó không thể thuộc về sở hữu cá nhân được. Và, liệu chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền có quyền đến đâu đối với việc đào kênh qua bất động sản liền kề? Câu trả lời có thể tìm thấy trong chính Digest: khi một người đào kênh qua đất của người khác, việc cung cấp nước được sử dụng hằng ngày, vào mùa hè hay vào các khoảng thời gian dài, người này được đặt một máng nước ở kênh đã đào, máng nước có thể bằng đất nung hoặc bất cứ loại kim loại nào để lấy nhiều nước hơn. Người này cũng được phép xây dựng bất cứ công trình gì trên con kênh mình đã đào miễn là không làm giảm giá trị sử dụng của bất động sản liền kề[24]. Mở rộng hơn từ quyền aquae ductus, chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền cũng có thể đào vôi hoặc đất, cũng như chăn thả súc vật, cho chúng uống nước trên đất của người khác? Các vấn đề này cũng được các quy định cá biệt của Nhà nước La Mã điều chỉnh cụ thể. Tuy nhiên, nếu số lượng gia súc được sử dụng nước lớn hơn số lượng được cho phép thì sao? Liệu rằng tất cả đàn gia súc sẽ không được sử dụng nước nữa? Các luật gia có các quan điểm pháp lý khác biệt về vấn đề này:

Trebatius nói rằng khi số lượng gia súc của đàn lớn hơn số được phép sử dụng nước, cả đàn không thể được tiếp tục sử dụng nước, vì các gia súc nhiều hơn quy định có quyền uống nước sẽ phá hủy quyền của các đàn. Nhưng Marcellus nói nếu một người có quyền dùng nước cho một đàn gia súc và đàn này có số gia súc lớn hơn quy định, người này sẽ không bị hạn chế việc dùng nước cho cả đàn, thật vậy, vì đàn gia súc có thể chia thành các đàn nhỏ hơn, do đó sẽ không vượt mức tối đa[25].

2.2. Urbanorum servitudes

Urbanorum servitudes gồm các quyền: Quyền xây nhà cao hơn (altius tollendi) hoặc che ánh sáng của nhà hàng xóm (luminibus officiatur) hoặc quyền cản trở các công trình xây dựng này (altius non tollendi và ne luminibus officiatur), quyền hứng nước mưa từ mái hiên nhà hàng xóm (stillicidium), hoặc quyền hạn chế quyền này (stillicidii non recipiendi), quyền được đặt rầm nhà vào bức tường nhà hàng xóm, quyền được có mái nhà và các công trình xây dựng, cũng như các quyền tương đương[26]. Danh sách các quyền urbanorum servitudes là danh sách mở, ngoài các quyền được liệt kê cụ thể thì còn có: quyền được tựa vào một bức tường chung, quyền đặt và duy trì cống rãnh, hay quyền không bị hạn chế tầm nhìn. Các urbanorum servitudes nhiều khi có các quyền mang tính đối lập với mình, điển hình là altius tollendi đối lập với altius non tolellendi, nên một số học giả xem các quyền đối lập là các counter-servitudes[27].

Để hạn chế việc xây dựng một cách tùy tiện, có thể dẫn đến tranh chấp liên quan đến các urbanorum servitudes, một số Hoàng đế La Mã như Zeno đã ban hành hẳn đạo luật Zenonianae Constitutiones điều chỉnh riêng biệt về các công trình xây dựng. Các điều khoản trong đạo luật này được Justinian nhắc lại đầy đủ trong Codex, còn trong Digest chỉ nhắc đến một phần. Một trong những điều khoản thú vị và ý nghĩa nhất của Zenonianae Constitutiones được Justinian nhắc lại tại Codex 8.10.12 là các quy định kỹ lưỡng về chiều cao của nhà, khoảng cách giữa hai nhà, cầu thang… thậm chí là các vấn đề về giải quyết tranh chấp liên quan đến urbanorum servitudes[28].
Mặc dù các urbanorum servitudes có nguồn gốc từ rusticorum sertudes, vai trò của chúng cũng rất quan trọng. chúng thiết lập nên các quy tắc giữa các láng giềng có nhà liền kề nhau, do đó ảnh hưởng rất lớn đến các láng giềng trong các thành thị La Mã cổ đại khi đất ở thành thị chủ yếu là các nhà liền kề nhau.

3. Thiết lập và chấm dứt praediales servitudes

3.1. Thiết lập praediales servitudes

Iure cessio và mancipatio

Vì các praediales servitudes là các quyền tài sản, các tài sản vô hình nên không thể được thiết lập thông qua phương thức traditio (phương thức chuyển giao quyền chiếm hữu). Urbanorum servitudes chỉ có thể được thiết lập thông qua một phiên tòa giả định trước mặt pháp quan. Tại phiên tòa giả định này, chủ bất động sản hưởng quyền sẽ đóng vai là “nguyên đơn”, còn chủ bất động sản chịu quyền đóng vai là “bị đơn”. “Nguyên đơn” sẽ tuyên bố rằng “Tôi có quyền đi qua và cưỡi thú vật thồ qua mảnh đất”, sau đó “bị đơn” sẽ chấp nhận tuyên bố này. Cuối cùng, pháp quan sẽ phân xử rằng “nguyên đơn” được thắng kiện và có quyền hưởng dụng trên bất động sản liền kề của bị đơn. Phương thức này gọi là “iure cessio“.

Đối với rusticorum servitudes, các quyền này có thể được thiết lập theo iure cession như trên hoặc theo mancipatio[29]. Theo đó, chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền sẽ tuyên bố trước năm công dân La Mã và một người cầm chiếc cân rằng: “Tôi tuyên bố mình có quyền hưởng dụng bất động sản liền kề”, người chủ sở hữu bất động sản chịu quyền trong phương thức này sẽ không phản đối và như vậy người tuyên bố được hưởng quyền như tuyên bố của mình.

Legatum

Người để lại di chúc cũng có quyền thể hiện trong di chúc rằng những người thừa kế của mình có các nghĩa vụ: không được xây nhà cao và che mất ánh sáng của nhà láng giềng, hoặc cho phép láng giềng đóng rầm vào tường nhà mình, hoặc hứng nước từ mái hiên nhà mình, hoặc được đi bộ qua, được dắt gia súc qua hay thậm chí đào kênh qua đất nhà mình[30].

Lưu ý rằng, nếu một người chuyển nhượng mảnh đất của mình cho người khác, nhưng có bảo lưu một số quyền liên quan đến bất động sản liền kề như quyền được đi qua, đào kênh dẫn nước… thì người chuyển nhượng vẫn được hưởng dụng các quyền này. Nhưng trong trường hợp này, người chuyển nhượng đất không còn là chủ sở hữu mảnh đất nữa, nên quyền mà người này có, dù cũng là quyền dụng ích, nhưng không phải là preadiales servitudes, nó là personales servitudes.

Praescriptio

Nếu một người chiếm hữu và sử dụng tài sản là động sản của người khác nhưng được sử đồng ý của người này thì quyền hưởng dụng vẫn được bảo lưu. Trường hợp bất động sản cũng áp dụng tương tự. Hơn nữa, người chiếm hữu cũng có thể trở thành chủ sở hữu theo cơ chế longi temporis praesriptio[31] nếu người đó chiếm hữu, sử dụng công khai bất động sản của người khác liên tục trong 10 năm nếu người chiếm hữu và chủ sở hữu bất động sản ở cùng một địa phương (“inter praesentes“) hoặc 20 năm nếu ở khác địa phương (“inter absentes“)[32].
Về nguyên tắc, praediales servitudes không thể được thiết lập thông qua cơ chế longi temporis praesriptio vì cả rusticorum và urbanorum servitudes mặc dù gắn liền với bất động sản là vật hữu hình (res corporales), nhưng bản thân chúng là các vật vô hình (res incorporales), là các quyền tài sản. Vì là vật vô hình nên praediales servitudes không thể bị chiếm hữu một cách công khai, liên tục. Người có quyền có lối đi qua bất động sản của người khác khó có thể thực hiện quyền này một cách liên tục, công khai mà không gặp bất cứ một sự trở ngại nào từ chủ bất động sản chịu quyền (điều này là đương nhiên vì chính chủ bất động sản chịu quyền mới có quyền sở hữu và sử dụng một cách toàn diện đối với tài sản của mình). Quyền iter đi qua một mảnh đất chôn cất liền kề sẽ bảo lưu quyền từ chối cho chủ sở hữu bất động sản chịu quyền, dù cho phần đất chôn cất đã xây xong hay chỉ mới thực hiện được một số hạng mục mang tính tôn giáo. Đối với một mảnh đất thuộc sở hữu công cộng hoặc một con đường nằm giữa hai bất động sản liền kề, theo chỉ dụ của Hoàng đế[33] thì các bên được quyền đào kênh qua, miễn không ảnh hưởng đến mảnh đất, con đường thuộc công cộng. Tuy nhiên, nếu con đường, mảnh đất này có mang yếu tố tôn giáo hoặc thờ cúng, đương nhiên là praediales servitudes không thể được tiến hành[34].
Dù không thể chiếm hữu và trở thành chủ sở hữu của bất động sản liền kề, nhưng nếu một người hưởng dụng bất động sản này thông qua việc đào kênh dẫn nước trong một thời gian dài liên tục, người này được tiếp tục quyền hưởng dụng của mình mà không thể bị cản trở hay phải chứng minh với bất cứ ai về điều này. Nếu sự cản trở diễn ra, người này có quyền khởi kiện để bảo vệ quyền lợi của mình[35].

3.2 Chấm dứt praediales servitudes

Usucapio libertatis

Dù không thể chiếm hữu theo thời hiệu, chủ sở hữu các bất động sản liền kề cũng có thể mất quyền praediales servitudes. Trong trường hợp này, chủ sở hữu bất động sản chịu quyền được “tự do trên mảnh đất của mình”. Quá trình thủ tiêu quyền đối với bất động sản liền kề gọi là “usucapio libertatis“. Các servitudes, nhất là các rusticorum mất đi không phải vì không sử dụng mà vì người chủ sở hữu bất động sản chịu quyền được “thoát nghĩa vụ”. Giả sử, một người không được xây nhà cao hơn vì sợ rằng nó sẽ che ánh sáng nhà người láng giềng, nhưng người láng giềng lại đóng cửa sổ trong một thời gian nhất định. Người láng giềng sẽ mất quyền luminibus officiatur nếu người này xây nhà cao hơn trong suốt thời gian đó. Lại nữa, nếu tường nhà của một người bị rầm nhà người láng giềng đóng vào, sau đó người láng giềng lấy rầm ra, người láng giềng sẽ mất quyền servitudes nếu người này trám lỗ hổng trên tường nhà mình và giữ nguyên như vậy trong một thời gian nhất định. Nếu người này không trám lỗ hổng, người láng giềng vẫn còn quyền[36].

Thời hạn nhất định đặt ra để cho chủ sở hữu được tự do trên mảnh đất của mình được quy định khác nhau qua các thời kỳ của pháp luật La Mã, Luật 12 Bảng quy định là 2 năm trong khi Justinian lại kéo dài thời hạn này thành 10 năm hoặc 20 năm tương tự như trường hợp longi temporis praescriptio. Thời hạn này được tính liên tục từ khi chủ sở hữu bất động sản chịu quyền có hành vi ngăn cản người thụ hưởng (chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền) hưởng quyền và người này vẫn không có bất kỳ sự phản kháng nào.

Triệt tiêu servitudes

Trong trường hợp nhà của một người có hai servitudes đối với nhà của người láng giềng, thứ nhất là không được xây cao hơn, thứ hai là phải chịu hứng nước mưa từ mái hiên nhà mình. Ngay sau đó, người này cho phép người láng giềng quyền xây nhà cao hơn mà không cần sự đồng ý của mình, thì về nguyên tắc phải xem xét đến mức việc hứng nước mưa có khả thi hay không. Nếu nhà người láng giềng cao hơn, nên không thể hứng nước mưa đổ xuống thì người láng giềng không có quyền xây cao hơn. Ngược lại, nếu việc hứng nước không bị ảnh hưởng, người láng giềng được quyền xây cao hơn[37].

Không thể hưởng dụng

Một người được quyền đi qua iter hoặc actus chỉ được phép dùng một loại phương tiện nhất định lại dùng nhiều loại hơn, cũng như một người đã đào kênh hoặc đường quá mức cho phép có mất quyền của mình hay không? Điều này dường như chỉ là sự hưởng dụng vượt quá quyền chứ không phải dùng sai quyền. Tất cả các trường hợp này thì servitudes không mất, nhưng bên vi phạm không có quyền quá thỏa thuận. Trong trường hợp bất động sản khi được di chúc có những điều kiện nhằm chấm dứt servitudes, nếu các điều kiện đạt được thì servitudes cũng kết thúc. Nếu người thừa kế nhận servitudes nhưng không thể hưởng dụng nó thì servitudes cũng đương nhiên biến mất, vì servitudes gắn liền với việc khai thác lợi ích trên tài sản của người khác[38].

Confusio hay consolidatio      

Dựa trên nguyên tắc đặc thù của praediales servitudes là không ai có thể hưởng dụng servitudes trên chính tài sản của mình, nên nếu chủ sở hữu của bất động sản hưởng quyền lại sở hữu luôn cả bất động sản chịu quyền liền kề thông qua mua bán, tặng cho, thừa kế… thì chủ sở hữu trong trường hợp này đã sáp nhập spraediales servitudes vào quyền sử dụng trên cả hai bất động sản mình (confusion hay consolidatio) nên praediales servitudes đương nhiên biến mất[39].