Khách thể của quan hệ pháp luật đất đai: đất đai

Quy định của pháp luật về phân loại đất.

Đối với mỗi vùng đất cụ thể, trên đó, Nhà nước xác lập một chế độ pháp lý nhất định. Căn cứ vào mục đích sử dụng đất, Nhà nước phân loại đất thành các loại đất khác nhau, mỗi loại đất có một chế độ quản lý riêng.

Điều 10, 11, Luật đất đai 2013, Điều 3 Nghị định 43/2014

Phân loại đất

Điều 10. Phân loại đất

Căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân loại như sau:

1. Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:

a) Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;

b) Đất trồng cây lâu năm;

c) Đất rừng sản xuất;

d) Đất rừng phòng hộ;

đ) Đất rừng đặc dụng;

e) Đất nuôi trồng thủy sản;

g) Đất làm muối;

h) Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh;

2. Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:

a) Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;

b) Đất xây dựng trụ sở cơ quan;

c) Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;

d) Đất xây dựng công trình sự nghiệp gồm đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp; đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác;

đ) Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;

e) Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông (gồm cảng hàng không, sân bay, cảng đường thủy nội địa, cảng hàng hải, hệ thống đường sắt, hệ thống đường bộ và công trình giao thông khác); thủy lợi; đất có di tích lịch sử – văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi, giải trí công cộng; đất công trình năng lượng; đất công trình bưu chính, viễn thông; đất chợ; đất bãi thải, xử lý chất thải và đất công trình công cộng khác;

g) Đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng;

h) Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng;

i) Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng;

k) Đất phi nông nghiệp khác gồm đất làm nhà nghỉ, lán, trại cho người lao động trong cơ sở sản xuất; đất xây dựng kho và nhà để chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, công cụ phục vụ cho sản xuất nông nghiệp và đất xây dựng công trình khác của người sử dụng đất không nhằm mục đích kinh doanh mà công trình đó không gắn liền với đất ở;

3. Nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng.

Căn cứ vào mục đích sử dụng đất, đất đai được chia làm 3 nhóm

• Nhóm đất nông nghiệp (khoản 1, Điều 10, Luật đất đai. Quy định chi tiết tại Điều 129 à Điều 142, Luật đất đai)
• Nhóm đất phi nông nghiệp (khoản 2, Điều 10, Luật đất đai. Quy định chi tiết tại Điều 143 => Điều 163, Luật đất đai)
• Nhóm đất chưa sử dụng (khoản 3, Điều 10, Luật đất đai. Quy định chi tiết tại Điều 164, Điều 165)

Lưu ý: Mục đích sử dụng đất này là mục đích sử dụng đất được xác định trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của Nhà nước, chứ không phải là mục đích sử dụng đất trên thực tế. V/d: Quận 9, có nhiều khu đất dự án đã được Nhà nước giao cho các doanh nghiệp có chức năng kinh doanh Nhà ở để xây dựng nhà ở. Tuy nhiên, có nhiều lô đất, chưa sử dụng. Không có nghĩa là đất đó là đất chưa sử dụng. Mà đất đó là đất phi nông nghiệp (đất ở).

Căn cứ để xác định loại đất

Điều 11, Luật đất đai

Điều 11. Căn cứ để xác định loại đất

Việc xác định loại đất theo một trong các căn cứ sau đây:

1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đã được cấp trước ngày 10 tháng 12 năm 2009; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

2. Giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật này đối với trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận quy định tại khoản 1 Điều này;

3. Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận quy định tại khoản 1 Điều này;

4. Đối với trường hợp không có giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này thì việc xác định loại đất thực hiện theo quy định của Chính phủ.

Đ/v một thửa đất cụ thể nào đó trên thực tế, đất đó được xác định là thuộc loại đất nào trong 3 nhóm đất tại Điều 10, là được xác định tại Điều 11, Luật đất đai.

• Căn cứ đầu tiên là GCNQSDĐ, trên GCNQSDĐ đó có mục đích sử dụng đất
• Trong trường hợp chưa được cấp GCNQSDĐ, thì tùy thuộc vào nguồn gốc sử dụng đất khác nhau, mà có các căn cứ pháp lý khác nhau, để xác định đất đó thuộc đất nào.
  • nếu có các giấy tờ hợp lệ (các giấy tờ quy định tại khoản 1, khoản 2, khoản 3, Điều 100, Luật đất đai), trong các giấy tờ đó có nói rõ đất này thuộc loại đất nào (V/d: trường hợp mua nhà ở đang thuê của Nhà nước, do nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở, thì trong giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở sẽ nói rõ đây là đất ở; v/d: trường hợp nguồn gốc đất là do Nhà nước giao, Nhà nước cho thuê, Nhà nước cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất, thì căn cứ vào các quyết định giao đất, quyết định cho thuê đất, quyết định cho phép chuyển đổi  mục đích sử dụng đất, đăng ký chuyển đổi mục đích sử dụng đất, để xác định đất đó thuộc loại đất nào).
  • trong trường hợp người đang sử dụng đất lại ko có bất kỳ loại giấy tờ nào cả => khoản 4, Điều 11 Đối với trường hợp không có giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này thì việc xác định loại đất thực hiện theo quy định của Chính phủ => (Điều 3,Nghị định 43)

Điều 3. Xác định loại đất

Việc xác định loại đất đối với trường hợp sử dụng đất không có giấy tờ quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều 11 của Luật Đất đai được thực hiện theo quy định sau đây:

1. Trường hợp đang sử dụng đất ổn định mà không phải do lấn, chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép thì loại đất được xác định theo hiện trạng đang sử dụng.

2. Trường hợp sử dụng đất do lấn, chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép thì căn cứ vào nguồn gốc, quá trình quản lý, sử dụng đất để xác định loại đất.

3. Trường hợp thửa đất đang sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau (không phải là đất ở có vườn, ao trong cùng thửa đất) thì việc xác định loại đất được thực hiện theo quy định sau đây:

a) Trường hợp xác định được ranh giới sử dụng giữa các mục đích sử dụng thì tách thửa đất theo từng mục đích và xác định mục đích theo hiện trạng sử dụng của từng thửa đất đó;

b) Trường hợp không xác định được ranh giới sử dụng giữa các mục đích thì mục đích sử dụng đất chính được xác định theo loại đất hiện trạng có mức giá cao nhất trong bảng giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) quy định; trường hợp sử dụng đất sau khi có quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt thì căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất để xác định mục đích chính.

4. Trường hợp đất có nhà chung cư có mục đích hỗn hợp được xây dựng trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, trong đó có một phần diện tích sàn nhà chung cư được sử dụng làm văn phòng, cơ sở thương mại, dịch vụ thì mục đích sử dụng chính của phần diện tích đất xây dựng nhà chung cư được xác định là đất ở.

5. Cơ quan xác định loại đất quy định tại các Khoản 1, 2, 3 và 4 Điều này là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao; Ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp huyện) đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Trường hợp thu hồi đất thì cơ quan có thẩm quyền xác định loại đất là cơ quan có thẩm quyền thu hồi đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Ý nghĩa thực tiễn của Điều 11.

Khi nào xác định loại đất

• Khi làm thủ tục cấp GCNQSDĐ. V/d: đang sử dụng đất ổn định, làm thủ tục đăng ký để được cấp cấp GCNQSDĐ => khi làm thủ tục cấp GCNQSDĐ, thì xác định thửa đất đang sử dụng là thuộc loại đất nào. V/d: trước đây là đất nông nghiệp, trong quá trình sử dụng đất, người dân tự ý chuyển thành đất ở.
• Khi Nhà nước thu hồi đất, đặt ra vấn đề bồi thường cho việc thu hồi đất, phải xác định được đất thu hồi thuộc loại đất nào.
• Trong trường hợp Nhà nước cần xác định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.

Trên thực tế, đ/v đất nông nghiệp thường được gọi là đất thổ canh, đất ở thường được gọi là thổ cư. Có một số đất nông nghiệp trồng cây lâu năm, còn được gọi là thổ vườn.

Vụ việc: nhà ông A có miếng đất. Nguồn gốc sâu xa của miếng đất này là đất nông nghiệp trồng cây lâu năm tại địa phương, tuy nhiên, do gia đình tự ý lấn chiếm, sử dụng, chuyển đổi thành đất ở. Sau đó, vì những tiêu cực nhất định, mà được cấp GCNQSDĐ, trên GCNSDĐ, do trình độ của cán bộ địa chính tại địa phương có hạn, nên ghi trên GCNQSDĐ, ghi loại đất: “thổ”, thời hạn sử dụng: ổn định lâu dài. Trong Luật đất đai từ trước đến giờ, đất được sử dụng lâu dài chỉ có là đất ở, còn đất nông nghiệp thì là đất có thời hạn. Khi Nhà nước thu hồi đất, bồi thường, đ/v các lô đất khác tại địa phương thì bồi thường theo giá đất nông nghiệp, còn riêng đ/v miếng đất của nhà ông A, thì nhà ông A thuê luật sư, đòi bồi thường theo giá đất ở.

Vụ viêc: Cá nhân đi tu, xây chùa, muốn tặng cho cơ sở tôn giáo, thì phải làm như thế nào, vì theo Luật đất đai: cơ sở tôn giáo không có quyền nhận tặng cho QSDĐ sau ngày 1/7/2004. Trong trường hợp đó, có thể nếu cá nhân đó được địa  phương đồng ý việc tặng đất cho cơ sở tôn giáo, thì có thể thực hiện qua 2 bước: bước 1) Cá nhân đó tự nguyện trả đất cho Nhà nước; bước 2: Nhà nước giao đất cho cơ sở tôn giáo

Vụ việc: Luật đất đai 2013, quy định: khi nhà nước thu hồi đất để phục vụ mục đích kinh tế,
không phải vì mục đích công cộng, thì Nhà nước không trực tiếp thu hồi đất, Chủ đầu tư phải tự thương lượng, tự thỏa thuận với những người đang sử dụng đất để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (thông qua mua lại QSDĐ hoặc thuê lại QSDĐ hoặc nhận góp vốn bằng QSDĐ). Vậy nếu như trong trường hợp người đang sử dụng đất không có quyền chuyển nhượng QSDĐ, thì giải quyết như thế nào? Giải pháp: Trong trường hợp này, cũng thực hiện theo 2 bước: bước 1) cá nhân đó bán tài sản thuộc sở hữu của họ trên đất cho chủ đầu tư đồng thời, tự nguyện trả lại đất gắn liền với tài sản đó cho Nhà nước; bước 2) Nhà nước giao lại, cho thuê lại QSDĐ cho chủ đầu tư.

———————————————-

Trước đây, theo quy định của Luật đất đai 1987 và Luật đất đai 1993, đ/v các loại đất sử dụng, Nhà nước cấp cho người sử dụng đất GCNQSDĐ, giấy này có bìa màu đỏ, do cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai ở trung ương phát hành (theo Luật 87 là Tổng Cục Quản lý ruộng đất; theo Luật 1993 là Tổng Cục địa chính; theo Luật đất đai 2003 là Bộ Tài nguyên môi trường). Giấy có bìa màu đỏ, nên gọi là Sổ đỏ. Theo Luật đất đai 1993, Nhà nước cấp GCNQSDĐ đ/v mọi loại đất, trừ đất ở thuộc đô thị. Đ/v đất ở thuộc đô thị, Nhà nước không cấp GCNQSDĐ, mà cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở. Giấy này không phải do cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai ở trung ương phát hành, mà là do cơ quan quản lý nhà ở trung ương phát hành (tức là Bộ xây dựng phát hành) theo mẫu riêng. Mẫu này có bìa màu hồng,  nên gọi là Sổ hồng. Đến năm 2009, thì hợp nhất GCNQSDĐ với GCN quyền sở hữu nhà.